原标题：2017中房学年会优秀奖论文共享：《共有产权住宅房地产价值评价初探》
《共有产权住宅房地产价值评价初探》是国策组织深圳分公司评价师吴丽娟、艾利刚、狂药编撰的专业论文，文章当选了“评价无处不在——让评价服务经济社会日子的方方面面”《2017我国房地产评价年会论文集》，并获年会论文优秀奖，遭到评价职业的必定与赞誉。
共有产权住宅是在商场需求按捺房价快速上涨的布景之下，在我国原有的保证房方针根底之上，一城一策、量体裁衣的一种保证性住宅方针，其实质是买房人与政府共有房子产权。本文经过对不同性质住宅的特色比照，整理了与共有产权住宅相关的评价事务，剖析了共有产权住宅房地产价格评价需掌握的关键问题，对评价思路、评价办法做了相应的论述，最终提出该类房地产在评价中存在的一些问题以期进一步讨论。
近几年，我国房地产商场过热，房价飞涨简直成为全国性的普遍现象。很多人都为买房发愁，而房地产却炒的不亦乐乎。2016年以来房价更是以史无前例的涨势让刚需们挂心、让出资者兴叹。2016年年末的中心经济作业会议初次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，会议一起提出“遏止热门城市房价过快上涨”、“健全购租并重的住宅准则”、“持续发展公租房等保证性住宅”等作业要求。尔后，与房地产相关的部分连续出台了各种操控房价的方针。
共有产权住宅便是在这种大布景下发生的一种住宅方针，其实质是买房人与政府共有房子产权。简单说便是政府和产权人各持必定的产权比例，但使用权归于购房人，购房人能够经过相对较少的资金获得使用权和必定比例的产权。共有产权住宅是对自住型产品房方针的进一步调整优化，在建造质量、办理水平、供给规划上均进一步进步。
“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国，至今仍在履行建造傍边。国内的起点是在2007年，江苏淮安初次试点共有产权住宅； 2010年上海推出试点；2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市清晰被列为全国共有产权住宅试点城市。
上海市为了规范共有产权保证住宅办理、改进乡镇中低收入住宅困难家庭寓居条件，自2016年5月1日起实施《上海市共有产权保证住宅办理办法》。共有产权房的申购者能够显着低于商场的价格获得住宅60%或70%的产权。一旦购房家庭想进一步凭借商场改进寓居条件，可在满规则年限之后，将具有的产权出售（政府具有优先回购权）。
广东省于2017年8月22日出台了《广东省新式乡镇化规划(2016-2020)》,在完善乡镇化住宅准则方面,《规划》提出探究树立共有产权住宅准则，“依据定价规范及个人出资数额，确认个人和政府或许个人和有关单位持有住宅产权的相应比例产权。”
北京市于2017年9月20日发布了《北京市共有产权住宅办理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）。各区人民政府依据共有产权住宅需求等状况合理安排共有产权住宅用地，用于满意本区契合条件的居民家庭及要点人才寓居需求，其间，满意在本区作业的非本市户籍家庭住宅需求的房源应不少于30%。《办法》规则，请求购买本市共有产权住宅的家庭应契合本市住宅限购条件且家庭成员在本市均无住宅，一个家庭只能购买一套共有产权住宅。独身家庭请求购买的，请求人应当年满30周岁。依照《办法》，购买共有产权住宅的能够借款，且与原先自住宅方针相同，即商贷最低30%，公积金借款最低20%(90平方米以下)。
从上述我国共有产权住宅的方针内容看，各大试点城市之间实行了“一城一策”；从方针主导方向看，其完结共有的根本办法都是政府和产权人各持必定的产权比例；其意图都是为改进住宅困难人群的寓居条件。所以，现在共有产权住宅还没有商场化，是具有保证性质的一类住宅。咱们经过共有产权住宅与产品房、其他方针性住宅的比较来看共有产权住宅的首要特色：
房地产评价事务浸透在整个房地产开发过程中，发生于不同的评价意图之下；房地产项目从立项到开发完结以及最终的出售或投入运营，其各个环节均会发生需求供给评价或咨询服务的事务品种。
房地产开发流程首要分四个阶段：榜首、项目立项阶段；第二、项现在期预备阶段；第三、项目建造阶段；第四、项目出售及售后服务阶段。共有产权住宅项意图开发建造也不外乎这四个阶段：
首要，在项目立项阶段，评价组织能够供给的服务首要是项意图出资可行性研讨剖析。就共有产权住宅项目而言，包含：1）出资机遇研讨，即站在政府和开发商的视点对所出资项意图区域、环境、方针和商场等进行研讨剖析，归纳判别最有利的出资机遇及出资办法，确认最佳、最有用的出资计划等；2）项目定位。鉴于共有产权房对周边根底配套有较高要求，应依据项目地点区域共有产权房的建造要求（配套的要求、各种户型的数量要求、车位的配比等）、结合项目所在城市的发展规划、经济水平、环境状况、人口状况等对项目有一个较精确的定位；3）权益价值剖析。产权比例分配是共有产权住宅的首要特色，在出资可行性研讨剖析中应当结合当地的经济发展状况、收入添加状况、未来投进商场的可购买人群的购买才能等剖析购买人和政府所持的权重，或许在一个项目中存在多种产权配比状况但各占多少比例；在怎样的配比下能够到达共有产权房子的最佳出售状况以及各方的利益最大化。
其次，在项现在期预备阶段，房子拆迁是这个环节的重要作业，与之相应的拆迁评价事务也是现在各大组织的首要事务方向；别的，土地价值评价也往往在这个环节成为项目投融资的必需。在这两类评价中，应当考虑共有产权住宅的保证性住宅的性质。在项目建造阶段，多呈现在建工程典当价值评价、阶段性的投融资剖析、项目阶段性的危险评价等。
最终，在项目出售及售后服务阶段。共有产权住宅在出售时要求比商场价格优惠，一起需求确认可购产权比例，且购房者在必定年限后经济水平较好时也可持续入住、但需向政府交纳政府产权部分的租金……在这些状况下，出售价格剖析、房子租借价格剖析等评价事务就成为咱们可拓宽的事务。
别的，共有产权项目有比较完善的各类根底配套建造，首要处理当地低收入人群的寓居条件问题，一般项目体量会比较大，需求投入的资金金额较大、建造周期会比较长；项目对银行及其他融资途径的要求就比较高，且项目涉及到政府产权，有政府参加出资。依据项目需求，或许出各种投融资形式。这样一来，针对某种投融资形式下的权益价值剖析也会成为共有产权住宅项意图一类评价事务。
共有产权住宅也是房地产。房地产的评价首要办法即商场比较法、收益法、本钱法、假定开发法，它们也相同适用于共有产权住宅的评价。不过，共有产权住宅有自身的方针要求，在评价中也是咱们应当掌握的关键问题：
1）产权的分配。一般的评价意图之下，托付方会供给共有产权项目既定的产权分配比例（如相关规划证明文件、合平等），但在出资剖析时或许会涉及到对详细比例的剖析确认；
2）购买时可享用的优惠价格。在出资剖析时会结合项意图根底收益率、动态出资回收期等目标反推在向商场投进共有产权住宅时能够给予购买者的优惠程度；
3）必定年限内可按原价或商场价购买政府产权时需付出的价值。比方淮安形式：共有产权房的购买人跟着收入的添加，能够请求购买政府部分的产权。自房子交给之日起五年内购买政府产权部分的，按原供给价格结算；五年后购买政府产权部分的，按到时商场评价价格结算。在原供给价结算的状况下，对时刻价值的考虑。
4）转售时的价值剖析。购买人持有时刻满五年之后能够转售共有产权住宅的，转售时的商场价值确认。出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配；如按商场价值转售，针对最初购买时享用的优惠，需求向政府交纳的增值收益要剖析确认。
5）政府对其产权部分收取的租金。淮安形式方针：当购买者经济状况发生改变，家庭收入高于政府规则规范时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取商场租金。现在商场上高房价低租金的行情下对这种景象下的共有产权住宅的租金价值的掌握。
6）经营性设备的收益价值。广东省的方针中涉及到此类小区的经营性配套设备，要求依照10%左右面积规范配建。那么在保证性质下的经营性物业的价值确认也是一个技能关键问题。
经过对上述关键问题的整理，结合事务范畴呈现较多的状况，咱们能够发现关于共有产权住宅的评价，其技能中心首要是在现金流剖析（上述1、2项）及回购和转售时的价值评价；咱们从评价思路的确认、评价办法的挑选两个维度进行如下剖析：
现在的方针傍边见到的产权分配比例形式有三七、四六和五五。产权怎么分配才能使项目既表现其保证性质又到达出售状况最佳、收益最大化，在项现在期出资剖析时需求对未来完结出售时的利益分配作剖析。经过比较各种产权分配比例形式下的现金流，剖析其收益率和回收期，从而在项现在期出资剖析时确认未来物业的产权分配比例以及购房人能享用低于商场价格什么水平的优惠。
关于各种状况下的价值剖析。首要，应当参阅一起期同地段同类产品住宅的商场价格，在这个大的前提下：假如是按原供给价购买政府部分产权的，则按原价考虑，如合同未作约好，应当考虑通货膨胀、利率改变等要素；假如是按商场价购买政府产权的，则直接参阅价值时点时的同类产品房商场价值，按政府所持的产权比例进行核算，该比例下的价值量便是按商场价购买政府部分产权应付出的价值；假如进行转售，则按转售的商场价值考虑，按两边所持产权比例进行价值分配，考虑到原购买人在最初购买时享用了优惠，则在转售时应当向政府补缴这部分差价以及其发生的增值收益。该部分的差价能够最初购买时的优惠起伏占比核算，转售时该占比则可视为这部分差价以及其发生的增值收益；假如是政府收取其产权部分的租金这种状况，首要也是参阅同地段同类产品房的商场租金，按产权比例进行考虑。
经过对各种状况下评价思路的整理，关于共有产权住宅的评价，首要可采用假定开发法、商场比较法和收益法。
假定开发法，尤其是动态假定开发法，首要适用于项现在期的出资剖析，比方产权比例的确认等；商场比较法则在参阅一起期同类产品房商场价值时用于测算评价目标价值；收益法则在政府收取产权租金及小区内经营性物业收益价值或租金确认时作为首要办法。
在针对共有产权住宅项意图土地价值、在建工程价值等的评价中，考虑其自身具有保证性质，也能够依据项意图详细状况，考虑本钱法。
首要，共有产权住宅是一种保证性住宅。咱们在评价时是应当学习经济适用法的保本微利准则？仍是应当参阅商场上的产品房本钱和赢利的水平？此类项目中的配套设备建造量大、建造周期长，在本钱法和假定开发法中对赢利应当怎么精确掌握。
第二，保证性住宅的获得条件使其成为不彻底商场。例如北京：共有产权房关于购买资历、转让约束比自住型产品房更严厉。请求人须独身且有必要年满30周岁、在北京没有任何的房子买卖记载。5年关闭期届满之后的比例转让目标仍需契合购买条件。这种状况下，在转让时面向的不是一个有用的彻底商场，那咱们在参阅一起期同类产品住宅进行比较时，应当怎么掌握不彻底商场对价值的影响。
第三，广东的方针中提到了在此类保证性住宅小区依照10%左右面积规范配建经营性设备。在针对此类具有保证性质的经营性物业进行评价时，其租金水平的掌握、赢利的选取都不能彻底参照商场水平。
共有产权住宅是在商场需求按捺房价快速上涨的布景之下，在我国原有的保证房方针根底之上，一城一策、量体裁衣的一种保证性住宅方针。笔者以为，关于共有产权住宅的评价最首要是要结合当地的方针导向进行考虑，一起应留意其保证住宅的性质；在评价时，应当结合评价意图对评价思路进行整理，挑选适宜的评价办法进行测算。其间也会存在一些有争议的问题，本文旨在抛砖引玉，详细问题等待业界同行一起讨论。（国策深圳吴丽娟 艾利刚 狂药）
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