一、本财物评价陈述依据财政部发布的财物评价根本原则和我国财物评价协会发布的财物评价执业原则和职业道德原则编制。
二、本财物评价组织及其财物评价师恪守法令、行政法规和财物评价原则，坚持独立、客观、公平的原则，并对所出具的财物评价陈述依法承当职责。
三、托付人或许其他财物评价陈述运用人应当依照法令、行政法规规则和财物评价陈述载明的运用规模运用财物评价陈述；托付人或许其他财物评价陈述运用人违背前述规则运用财物评价陈述的，财物评价组织及其财物评价师不承当职责。
本财物评价陈述仅供托付人、财物评价托付合同中约好的其他财物评价陈述运用人和法令、行政法规规则的财物评价陈述运用人运用；除此之外，其他任何组织和个人不能成为财物评价陈述的运用人。
本财物评价组织及财物评价师提示财物评价陈述运用人应当正确理解评价定论，评价定论不等同于评价目标可完结价格，评价定论不应当被认为是对评价目标可完结价格的确保。
四、评价目标触及的财物、负债清单及企业运营猜测材料由托付人、被评价单位申报并经其选用签名、盖章或法令答应的其他办法承认；托付人和被评价单位依法对其供给材料的实在性、完整性、合法性担任。
五、财物评价师已对评价目标及其所触及财物进行现场查询；已对评价目标及其所触及财物的法令权属状况给予必要的重视，对评价目标及其所触及财物的法令权属材料进行了查验，对现已发现的问题进行了照实宣布，而且已提请托付人及被评价单位完善产权以满意出具财物评价陈述的要求。
六、本财物评价组织及财物评价师与财物评价陈述中的评价目标没有现存或许预期的利益联系，与相关当事人没有现存或许预期的利益联系，对相关当事人不存在成见。
七、本财物评价组织出具的财物评价陈述中的剖析、判别和成果受财物评价陈述中假定和约束条件的约束，财物评价陈述运用人应当充沛考虑财物评价陈述中载明的假定、约束条件、特别事项阐明及其对评价定论的影响。
北京首都开发控股（集团）有限公司、北京城市开发集团有限职责公司：北京国融兴华财物评价有限职责公司承受北京首都开发控股（集团）有限公司、北京城市开发集团有限职责公司的托付，依照法令、行政法规和财物评价原则的规则，坚持独立、客观、公平的原则，依照必要的评价程序，对北京首开仁信置业有限公司股东悉数权益在评价基准日的商场价值进行了评价。现将财物评价陈述摘要如下：
评价意图：依据《北京首都开发控股（集团）有限公司2022年8月24日总2022 25
司理作业会议纪要》（首开会〔 〕 号）、《北京首都开发股份有限公司2022年8月1日总司理作业会议纪要》（首开股份会[2022]32号）和《北京首开仁信置业有限公司股东会抉择》，北京首都开发控股（集团）有限公司拟经过非揭露协议办法转让持有北京首开仁信置业有限公司的10%股权至北京城市开发集团有限职责公司，特托付北京国融兴华财物评价有限职责公司对北京首开仁信置业有限公司股东悉数权益价值进行评价，为该经济行为供给价值参阅依据。
评价规模：北京首开仁信置业有限公司经审计的悉数财物及负债。包含活动财物、非活动财物和活动负债。
财物评价陈述运用人应当充沛考虑财物评价陈述中载明的假定、约束条件、特别事项阐明及其对评价定论的影响。
以上内容摘自财物评价陈述正文，欲了解本评价事务的具体状况和正确理解评价定论，应当阅览财物评价陈述正文。
北京首都开发控股（集团）有限公司、北京城市开发集团有限职责公司：北京国融兴华财物评价有限职责公司承受贵单位（公司）的托付，依照法令、行政法规和财物评价原则的规则，坚持独立、客观、公平的原则，选用财物根底法、收益法，依照必要的评价程序，对北京首开仁信置业有限公司股东悉数权益在2022年5月31日的商场价值进行了评价。现将财物评价状况陈述如下：一、 托付人、被评价单位和财物评价托付合同约好的其他财物评价陈述运用人
本次评价的托付人为北京首都开发控股（集团）有限公司、北京城市开发集团有限职责公司，被评价单位为北京首开仁信置业有限公司，财物评价托付合同约好的其他财物评价陈述运用人包含经济行为相关方。
运营规模：房地产开发；出售自行开发后的商品房。以下限分支组织运营：住宿、餐饮；企业办理、出资及出资办理；租借作业用房；租借商业用房；经济信息咨询；技能开发；技能服务；出售修建材料、木材、金属材料、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、工艺美术品、家具、机械电气设备（轿车在外）、五金交电、纺织品、百货、核算机及软硬件、日用品；劳务服务；货品进出口；技能进出口；署理进出口；施工总承揽、专业承揽；物业办理。（“1、未经有关部分赞同，不得以揭露办法征集资金；2、不得揭露展开证券类产品和金融衍生品买卖活动；3、不得发放贷款；4、不得对所出资企业以外的其他企业供给担保；5、不得向出资者许诺出本钱金不受丢失或许许诺最低收益”；商场主体依法自主挑选运营项目，展开运营活动；依法须经赞同的项目，经相关部分赞同后依赞同的内容展开运营活动；不得从事国家和本市产业方针制止和约束类项意图运营活动。）
北京首都开发控股（集团）有限公司系北京国有本钱运营办理有限公司持股100%的国有独资公司。
首要运营规模：建造用地开发、转让；租借、出售商品房；房子拆迁；物业办理、修理；出售木材、金属材料、修建材料、机械电器设备、电梯、锅炉；装修工程施工；修建工程设计；新式修建材料开发；房地产信息咨询；体育场馆设备及垂钓场所运营与办理；以下项目仅限分公司运营：器械健身；洗染；供给会议服务；出售花卉、工艺美术品、百货、家用电器、中西糕点、包装食物、酒、饮料、零售烟；中餐、西餐；住宿。（商场主体依法自主挑选运营项目，展开运营活动；依法须经赞同的项目，经相关部分赞同后依赞同的内容展开运营活动；不得从事国家和本市产业方针制止和约束类项意图运营活动。）
北京城市开发集团有限职责公司为北京首都开发股份有限公司持股100%的国有控股的法人独资有限职责公司。
首要运营规模：房地产开发；土地开发；土地开发信息咨询。（商场主体依法自主挑选运营项目，展开运营活动；依法须经赞同的项目，经相关部分赞同后依赞同的内容展开运营活动；不得从事国家和本市产业方针制止和约束类项意图运营活动。）
北京首开仁信置业有限公司建立于2003年7月23日，注册名称为北京首开置地土地开发有限职责公司，注册本钱为1000万元，由北京天鸿集团公司（今后简称天鸿集团）与北京天鸿房地产开发有限职责公司（今后简称天鸿有限公司）一起出资，其间天鸿集团出资60%、天鸿有限公司出资40%。
2004年12月8日公司注册本钱改动为3亿元人民币，天鸿集团增资26,400万元，天鸿有限公司增资2,600万元。注册本钱改动后，两股东出资额别离改动为27,000万元和3,000万元，持股份额别离改动为90%和10%。
2006年底，天鸿集团和天鸿有限公司别离将所持股份转给北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团）和北京宝汇房地产开发有限公司（以下简称宝汇房地产）。
3、人力资源状况、运营办理结构 （1）人力资源状况 公司办理途径共有在册员工105人，合资自招25人，劳务21人，借用服 务人员8人，合计159人。另归属公司办理的退休人员共18人。 （2）运营办理架构 公司选用矩阵式办理组织，智能部分包含方案运营部、本钱合约部、财政 办理部、党群作业部、概括作业室。4、近两年一期的财物、财政和运营状况
被评价单位2020年度管帐报表经致同管帐师事务所（特别一般合伙）审计，并宣布了致同审字（2021）第110C012628号规范无保留定见的审计陈述；评价基准日及2021年度管帐报表经致同管帐师事务所（特别一般合伙）审计，并宣布了规范无保留定见的致同专字（2022）第110C015879号净财物专项审计陈述。
本财物评价陈述仅供托付人、被评价单位及经济行为相关各方和国家法令、法规规则的财物评价陈述运用人运用，不得被其他任何第三方运用或依靠。
依据《北京首都开发控股（集团）有限公司2022年8月24日总司理作业会议纪要》（首开会〔2022〕25号）、《北京首都开发股份有限公司2022年8月1日总司理作业会议纪要》（首开股份会[2022]32号）和《北京首开仁信置业有限公司股东会抉择》，北京首都开发控股（集团）有限公司拟经过非揭露协议办法转让持有北京首开仁信置业有限公司的10%股权至北京城市开发集团有限职责公司，特托付北京国融兴华财物评价有限职责公司对北京首开仁信置业有限公司股东悉数权益价值进行评价，为该经济行为供给价值参阅依据。
企业申报的无形财物为外购的软件运用权，合计9项。账面原值175,345.14元，账面净值86,932.15元。软件分为永久授权、一年期授权两种。
企业申报评价的表外财物为1号、2号地下人防工程，人防工程均处于地下二层，依照地下车位对外租借。
其间：2号人防工程基准日尚剩下15个车位能够租借；1号人防车位合计90个，基准日没有对外租借。
商场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何逼迫的状况下，评价目标在评价基准日进行正常公平买卖的价值估量数额。
评价基准日由托付人承认，意图便于经济行为的完结。本次评价以基准日利率、方针承认评价参数。
1、《北京首都开发控股（集团）有限公司2022年8月24日总司理作业会议纪要》（首开会〔2022〕25号）；
2、《北京首都开发股份有限公司2022年8月1日总司理作业会议纪要》（首开股份会[2022]32号）；
1、《国有财物评价办理办法》(国务院令第91号，依据2020年11月29日国务院令第732号修订)；
3、《中华人民共和国财物评价法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过)；
4、《中华人民共和国公司法》（依据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于批改〈中华人民共和国公司法〉的决议》第四次批改）；
5、《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议)；
6、《财物评价职业财政监督办理办法》(中华人民共和国财政部令第97号)；
7、《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日全国人民代表大会常务委员会第七次会议经过)；
8、《中华人民共和国企业国有财物法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议经过)；
9、《中华人民共和国土地办理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于批改〈中华人民共和国土地办理法〉、〈中华人民共和国城市房地产办理法〉的决议》第三次批改）；
10、《中华人民共和国城市房地产办理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于批改〈中华人民共和国土地办理法〉、〈中华人民共和国城市房地产办理法〉的决议》第三次批改）；11、《企业国有财物监督办理暂行条例》(国务院令第378号，依据2019年3月2日《国务院关于批改部分行政法规的决议》批改)；
13、《企业国有财物评价办理暂行办法》(国务院国有财物监督办理委员会令第12号)；
14、《关于加强企业国有财物评价办理作业有关问题的告诉》(国资委产权[2006]274号)；
15、《关于企业国有财物评价陈述审阅作业有关事项的告诉》(国财物权[2009]941号)；
16、《企业国有财物评价项目存案作业指引》(国资发产权[2013]64号)；17、《企业国有财物买卖监督办理办法》(国务院国资委财政部令第32号)；18、《企业管帐原则——根本原则》(财政部令第33号)、《财政部关于批改的决议》(财政部令第76号)；
19、《中华人民共和国增值税暂行条例施行细则》(财政部、国家税务总局令第65号)；
20、《关于全面推开运营税改征增值税试点的告诉》(财税第[2016]36号)；21、财政部税务总局关于调整增值税税率的告诉（财税[2018]32号）；22、《关于二手车经销有关增值税方针的公告》（财政部、税务总局公共2020年第17号）；
23、《关于深化企业国有财物评价办理变革作业有关事项的告诉》（京国资发〔2019〕2号）；
24、《市国资委关于进一步深化企业国有财物评价办理变革作业有关事项的告诉》（京国资发〔2020〕9号）；
25、《北京市企业国有财物评价办理暂行办法》（京国资发〔2008〕5号）；26、《北京市企业国有财物评价核准项目鉴定办理暂行规则》（京国资发〔2012〕32号）；
27、市国资委市财政局关于贯彻落实《企业国有财物买卖监督办理办法》的定见（京国资发〔2017〕10号）；
28、《北京市人民政府国有财物监督办理委员会关于深化企业国有财物评价办理变革作业有关事项的告诉》（京国资发〔2019〕2号）；
3、《财物评价执业原则——财物评价陈述》（中评协〔2018〕35号）；4、《财物评价执业原则——财物评价程序》（中评协〔2018〕36号）；5、《财物评价执业原则——财物评价档案》（中评协〔2018〕37号）；6、《财物评价执业原则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
7、《财物评价执业原则—财物评价托付合同》(中评协[2017]33号)；8、《财物评价执业原则—不动产》(中评协[2017]38号)；
被评价单位供给了未来年度的财政预算与收益猜测，被评价单位企业价值与未来运营存在较大相关性，契合收益法评价猜测的条件，本次选用收益法。
是指以评价目标在评价基准日的财物负债表为根底，评价表内及可辨认的表外各项财物、负债价值，承认其价值的评价办法。
式中：E：评价目标的股东悉数权益（净财物）价值； B：评价目标的企业价值； D：评价目标的付息债款价值。 其间B：评价目标的企业价值的模型为： B? P? C ? i 式中： P：评价目标的运营性财物价值；Ri：评价目标未来第i年的预期收益（自在现金流量）；
ΣCi：评价目标基准日存在的非运营性、溢余性财物的价值和长时刻股权出资价值。
本次收益法评价是在企业继续运营的条件下作出的，因而，承认收益期限为无限期，依据公司运营前史及职业开展趋势等材料，选用两阶段模型，即评价基准日后5年依据企业实践状况和方针、商场等要素对企业收入、本钱费用、赢利等进行合理猜测，第6年今后各年与第5年相等。
本次评价，运用企业的自在现金流量作为评价目标运营财物的收益目标，其根本公式为：
企业的自在现金流量=净赢利+折旧摊销+扣税后付息债款利息-追加本钱(4)折现率
依照收益额与折现率口径共同的原则，本次评价收益额口径为企业自在现金流量，则折现率选取加权均匀本钱本钱(WACC)。
依照收益额与折现率口径共同的原则，本次评价收益额口径为企业自在现金流量，则折现率选取加权均匀本钱本钱(WACC)，WACC模型可用下列数学公式标明：
核算权益本钱本钱时，咱们选用本钱财物定价模型（“CAPM”）。CAPM模型是遍及运用的预算出资者收益以及股权本钱本钱的办法。CAPM模型可用下列数学公式标明：
1货币资金，包含现金和银行存款，经过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值承认评价值。
应收账款、其他应收款，评价人员在对应收金钱核实无误的根底上，依据每笔金钱或许回收的数额承认评价值。关于有充沛理由信任全都能回收的，按悉数应收款额核算评价值；关于很或许收不回部分金钱的，在难以承认收不回账款的数额时，借助于前史材料和现场查询了解的状况，具体剖析数额、欠款时刻和原因、金钱回收状况、欠款人资金、信誉、运营办理现状等，依照账龄剖析法， 估量出这部分或许收不回的金钱，作为危险丢失扣除后核算评价值；关于有确凿 依据标明无法回收的，按零值核算；账面上的“坏账预备”科目按零值核算。 3预付金钱，评价人员查阅相关材料收购合同或供货协议，了解评价基准日 至评价现场核实期间已承受的服务和收到的货品状况。关于未发现供货单位有破 产、吊销或不能按合同规则准时供给货品或劳务等状况的，按核实后的账面值作 为评价值。 4存货-开发产品 评价规模内的自有产权车位、人防车位归于被评价单位开发产品，基准日作 为存货对外出售或租借，基准日前后有较多的出售事例或商场出售定价，因而可 以选用商场法进行评价；基准日评价目标有租借价格信息或能够搜寻到相同类型 物业的租借信息，未来收益能够猜测，因而本次能够选用收益法。 商场法 评价值=含税出售收入-（增值税+出售税金及附加）-出售费用-土地增值税- 所得税-净赢利扣减。 收益法度中：
=不含税毛收入-空置和租金丢失+其他收入-（办理费用+房子修理费用+房子保险费用+房产税+乡镇土地运用税+城建税/教育税及附加）
=租金×车位数量×（1-空置率）-（办理费用+房子修理费用+房子保险费用+房产税+土地税+城建税/教育税及附加）
=无危险报酬率+出资危险补偿率+办理担负补偿率+缺少活动性补偿率5合同财物：合同财物是因为出售房子时因为房子出售时无法签定网签合同，导致部分金钱未回收状况，评价中参阅应收账款评价办法，借助于前史材料和现场查询了解的状况，具体剖析数额、欠款时刻和原因、金钱回收状况、欠款人资金、信誉、运营办理现状等，依照账龄剖析法，估量出这部分或许收不回的金钱，作为危险丢失扣除后核算评价值；关于有确凿依据标明无法回收的，按零值核算；账面上的“坏账预备”科目按零值核算。
6其他活动财物为预交的土地增值税、增值税、税金及附加等。评价人员在对其他活动财物申报值核实无误的根底上，获得了交税申报表。关于预交的土地增值税在存货-开发产品中考虑，其他依据核实后的账面值作为评价值。
依据长时刻股权出资明细表搜集被出资单位的企业法人运营执照、验资陈述、公司章程、评价基准日财政报表等材料，承认长时刻股权出资的操控权状况。
具有操控姑且被出资单位正常运营的长时刻股权出资，选用同一评价基准日对被出资单位进行全体评价，以被出资单位全体评价后的净财物乘以持股份额承认长时刻股权出资的评价价值。
本次评价规模内的3辆车，经查询，厂家已不再生产、商场已无相等新车出售,评价目标的二手车买卖商场比较活泼，易获得参照事例，能够查询到二手车商场价格，故选用商场法进行评价。即：
比准价格=可比事例价格×买卖时刻批改系数×车辆类型批改系数×车辆装备批改系数×发动机批改系数×生产厂家批改系数×置办时刻批改系数×行进路程批改系数×外观保养批改系数×内饰保养批改系数
车辆评价价值=（事例A比准价格+事例B比准价格+事例C比准价格）÷32）电子设备
依据当地商场信息等近期商场价格材料，依据其置办价承认重置全价；关于置办时刻较早，现商场上无相关类型但能运用的电子设备，参照二手设备商场价格承认其重置全价。
运用权财物为企业运营租借房子构成的财物，评价人员经过合同以及有关凭据和账簿，未见异常，以核实后账面价值承认评价价值。
关于有效期为一年期的软件，因为仅在一年内运用，超期无法运用，因而软件价值实践是剩下期内的摊余价值，因而以核实后的账面值承认评价值；关于永久授权运用的软件，如果是在商场上正在出售的规范型软件，依照现行商场出售价进行评价。
对企业负债的评价，首要是进行查看核实，评价人员对相关的文件、合同、账本及相关凭据进行核实，承认其实在性后，以核实后的账面值或依据其实践应承当的负债承认评价值。
结合评价意图以及评价依据、评价中获取的材料依据，对上述评价定论进行剖析判别，终究挑选合理的评价定论。
评价人员对评价目标触及的财物和负债施行了评价。首要评价程序施行进程和状况如下：
我公司与托付人就评价意图、评价目标和评价规模、评价基准日等评价事务根本事项，以及各方的权力、职责等达到共同，并与托付人洽谈拟定了相应的评价方案，评价陈述提交时刻及办法等评价事务根本事项。
评价人员对评价目标触及的财物和负债进行了必要的清查核实，对被评价单位的运营办理状况等进行了必要的尽职查询。
评价人员辅导产权持有单位的财政与财物办理人员在自行财物清查的根底上,依照评价组织供给的“财物评价明细表”及其填写要求、材料清单等,对归入评价规模的财物进行详尽精确地填写,一起搜集预备财物的产权证明文件和反映功用、状况、经济技能目标等状况的文件材料等。
评价人员经过查阅有关材料,了解归入评价规模的具体财物的具体状况,然后细心查看各类“财物评价明细表”,查看有无填项不全、错填、财物项目不明确等状况,并依据经历及把握的有关材料,查看“财物评价明细表”有无漏项等,一起反应给产权持有单位对“财物评价明细表”进行完善。
依据归入评价规模的财物类型、数量和散布状况,评价人员在产权持有单位相关人员的合作下,依照财物评价原则的相关规则,对各项财物进行了现场勘查,并针对不同的财物性质及特色,采取了不同的勘查办法。
评价人员依据现场实地勘查成果,并和产权持有单位相关人员充沛交流,进一步完善“财物评价明细表”,以做到：账、表、实相符。
评价人员对归入评价规模的财物的产权证明文件材料进行查验,对权属材料不完善、权属不明晰的状况提请企业核实或出具相关产权阐明文件。
评价人员依据评价项意图具体状况进行了评价材料搜集，包含直接从商场等途径独立获取的材料，从托付人等相关当事方获取的材料，以及从政府部分、各类专业组织和其他相关部分获取的材料，并对搜集的评价材料进行了必要剖析、概括和收拾，构成鉴定预算的依据。
评价人员针对各类财物的具体状况，依据选用的评价办法，选取相应的公式和参数进行剖析、核算和判别，构成了开始评价定论。项目担任人对各类财物评价开始定论进行汇总，编撰并构成开始财物评价陈述。
依据我公司评价事务流程办理办法规则，项目担任人在完结开始财物评价陈述后提交公司内部审阅。项目担任人在内部审阅完结后，与托付人或许托付人赞同的其他相关当事人就财物评价陈述有关内容进行交流，依据反应定见进行合理批改后出具并提交财物评价陈述。
依照财物评价原则的要求对作业草稿、财物评价陈述及其他相关材料进行收拾，构成财物评价档案。
1、揭露商场假定，即假定在商场上买卖的财物或拟在商场上买卖的财物，财物买卖两边互相位置相等，互相都有获取满足商场信息的时机和时刻，以便于对财物的功用、用处及其买卖价格等作出沉着的判别；
2、买卖假定，即假定所有待评价财物现已处在买卖的进程中，评价师依据待评价财物的买卖条件等模仿商场进行评价。买卖假定是财物评价得以进行的一个最根本的条件假定；
3、继续运营假定，即假定被评价单位以现有财物、资源条件为根底，在可预见的将来不会因为各种原因而中止运营，而是合法地继续不断地运营下去。
1、假定国家现行的有关法令法规及方针、国家微观经济形势无严重改动，本次买卖各方所在区域的政治、经济和社会环境无严重改动；
3、假定和被评价单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、方针性征收费用等评价基准日后不发生严重改动；
5、假定本次评价测算的各项参数取值是依照现时价格体系承认的，未考虑基准日后通货膨胀要素的影响；
6、假定评价基准日后无不行抗力及不行预见要素对被评价单位构成严重晦气影响。
1、假定评价基准日后被评价单位选用的管帐方针和编写本财物评价陈述时所选用的管帐方针在重要方面保持共同；
2、假定评价基准日后被评价单位在现有办理办法和办理水平的根底上，运营规模、办法与现在保持共同；
3、假定北京首开中阳政泰置业有限公司基准日后续所需拆迁补偿资金悉数由政府专项债处理；
4、假定北京首开中阳政泰置业有限公司运用关联方告贷发生的利息能够得到政府补偿；
5、假定基准日北京首开中阳政泰置业有限公司供给的《丰台区万泉寺村棚户区改造和土地开发项目施行方案》实在合理，各项本钱开销均能够被政府认可，并终究经过竣工决算审计；
6、假定在丰台区万泉寺村棚户区改造和土地开发项目拆迁进程中不存在危害拆迁户利益、不存在危害国家利益的行为，未来不存在因为拆迁引起的各项产业、法令纠纷或件。
本财物评价陈述评价定论在上述假定条件下在评价基准日时建立，当上述假定条件发生较大改动时，签名财物评价师及本评价组织将不承当因为假定条件改动而推导出不同评价定论的职责。
截止评价基准日2022年5月31日，北京首开仁信置业有限公司的股东悉数权益价值评价成果如下：
经对财物根底法和收益法两种评价成果的比较，收益法与财物根底法的评价价值相差537.4758万元，差异率为1.1144%。收益法偏重企业未来的收益，是在评价假定条件的根底上做出的，而本钱法偏重企业构成的前史和实践。因办法偏重点的实质不同，构成评价定论的差异性。
财物根底法是从静态的视点承认企业价值，评价目标为基准日实践存在的财物负债；而收益法是根据企业未来开展与企业规划构成的现金流量的价值。
因为被评价单位未来逐渐转型，评价基准日正处于从房地产出资开发企业转型为工程项目办理企业的时期，而收益法成果是根据一系列评价假定构成，即评价假定呈现较小的误差均会影响到现金流成果，基准日新冠疫情、俄乌战役甚至中美的交易冲突都会影响到未来的经济方针、金融方针与职业方针，因而从微观经济、微观方针到企业微观办理均存在着较大的不承认性，因而本次选用财物根底法评价成果48,230.6885万元。
以下为在评价进程中已发现或许影响评价定论但非评价人员执业水平缓专业才能所能鉴定预算的有关事项：
（一）本评价陈述的评价定论未考虑委估财物或许存在的产权挂号或权属改动进程中的相关费用和税项；未考虑典当、担保、未决诉讼等事项对评价定论的影响；未考虑评价值增减或许发生的交税职责改动。
（二）本评价陈述是在托付人及被评价单位相关当事方供给与财物评价相关材料根底上做出的。供给必要的材料并确保所供给的材料的实在性、合法性、完整性以及确保运营的合法性是托付人及相关当事方的职责；财物评价专业人员的职责是对评价目标在评价基准日特定意图下的价值进行剖析、预算并宣布专业定见。财物评价专业人员对该材料及其来历进行必要的核对验证和宣布，不代表对上述材料的实在性、合法性、完整性供给任何确保，对该材料及其来历承认或许宣布定见超出财物评价专业人员的执业规模。
（三）本次评价前，致同管帐师事务所（特别一般合伙）对被评价单位以2022年5月31日为基准日进行了专项审计，并出具了致同专字（2022）第110C015879号净财物专项审计陈述，被评价单位依照审计调整后的成果进行申报，本次对北京首开仁信置业有限公司股东悉数权益价值的评价是在注册管帐师审计的根底上进行的，本评价组织提请陈述的运用者在运用本财物评价陈述时要重视上述审计陈述。
