跟着经济体制改革的深化和对外开放政策的实施，财物点评作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的效果，现已成为社会主义商场经济不行或缺的重要组成部分。
财物点评是指专业点评组织和人员，按照国家法律、法规和财物点评准则，依据特定意图，遵从点评准则，按照相关程序，挑选恰当的价值类型，运用科学办法，对财物在某一时点的价值进行剖析、预算并宣布专业定见的行为和进程。
财物点评经过对财物的现时价值进行鉴定和预算，为各项财物事务供给公平的价值尺度。这是财物点评最根本的功用。就像任何产品不能没有价值尺度相同，在出产要素、产权等出产
条件由商场装备的状况下，各项财物事务都需求有与之相习惯、契合该财物事务性质的价值尺度，才能在保护当事人合法权益的根底上，确保财物事务的顺利进行。
财物点评的意图便是阐明为什么要进行财物点评、点评成果是为何种财物业服务。它是财物点评事务的根底，在较大程度上决议了财物价值类型的选用，并在必定程度上约束着点评途径和办法的挑选。财物点评的意图能够分为非法则点评和法则点评两种。
1） 公允商场价值。它是指财物在点评基准日的揭露商场上的生意价格。它是在生意两边位置相等，两边充沛、合理地具有悉数的相关信息，而且两边都是有沉着的经纪人的状况下自愿成交的价格。
2） 出资价值。它是企业并购、财物转让等财物运营活动中所触及的频率最高的价值类型。它是某项特定财物相关于某个特定的购买者（或一切者）的价值，表现为该财物给其一切者（或未来一切者）带来的未来收益的价值。
5） 重置价值。它是指在现时的条件（商场条件和技能条件）下，取得与被点评财物平等功用的处于在用状况下的财物所需消耗的本钱。
6） 清算价值。它是指企业中止运营，变卖企业一切财物减去一切负债后以钱银办法存在的余额。
7） 在用价值。它是指作为企业组成部分的特定财物对其所属企业能够发生的价值，而不考虑该财物的最佳用处或财物变现所能完成的钱银数量。
1） 本钱法。本钱法是在现时条件下，被点评财物全新状况的重置本钱减去该项财物的实体性价值降低、功用性价值降低和经济性价值降低，预算财物价值的办法。
2） 收益法。收益法是将点评目标剩下寿数期间每年(或每月)的预期收益，用恰当的折现率折现，累加得出点评基准日的现值，以此预算财物价值的办法。收益现值法一般用于有收益企业的全体点评及无形财物点评等
3） 商场比较法（亦称商场法）。商场法是经过比较被点评财物与可参照生意财物的异同,并据此对可参照生意财物的商场价格进行调整,然后确认被点评财物价值的办法。
在实践中，决议价值类型是多方面的，其间最中心要素是特定的点评意图。这主要是因为财物特定点评意图直接影响商场条件，因而终究影响财物功用和状况。
财物点评办法的挑选有必要与财物点评价值类型习惯。财物价值类型是由财物的特定的点评意图决议。一般以为，在某一特定的点评意图必定有其相习惯的价值类型或许价值特色，财物价值类型决议点评办法挑选和运用，也就是说，不同点评办法其实表现了财物不同价值特色或许价值类型。
①可仿制、可再生、可从头制作和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项财物。例如：房子建筑物、各种机器设备，以及具有陈腐价值降低性的技能专利、版权等无形财物。
②可重建、可置办的全体财物。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。可是，与全体财物相关的土地不能选用重置本钱法点评。
②点评目标的实体特征、内部结构及其功用功效有必要与假定重置的全新财物具有可比性。
③点评目标有必要是能够再生的，能够仿制的，不能再生、仿制的点评目标不能选用重置本钱法。
④点评目标有必要是跟着时刻的推移，具有陈腐价值降低性的财物，不然就不能运用重置本钱法进行点评。
①一般适用于企业全体价值的点评，或许能够猜测未来收益的单项财物或许无法重置的特别财物的点评活动，如企业全体参加的股份运营、中外合作、中外合资、吞并、重组、分立、兼并均能够选用收益法。
①被点评财物未来预期收益能够猜测并能够用钱银计量。要求被点评财物与其运营收益之间存在着较为安稳的比例关系。
A、因财物具有特定用处或性质特别，很少在揭露商场出售，致使没有揭露商场价格的财物，如专用机器设备，或无法重置的特别设备；
B、关于大多数无形财物而言，因其具有保密性、不确认性及不行重复性等特色，所以其生意价格材料往往不对外揭露，点评人员无法搜集其价格材料。
②揭露商场上存在在功用、面对的商场条件上与被点评财物可比的财物及生意活动（参照物），且参照物成交时刻与点评基准日时刻距离不长。参照物与被点评财物可比的目标、技能参数等材料是能够搜集到的。
③参照物的根本数量至少为3，参照物成产成交价格有必要实在，参照物成交价应是正常生意的成果，参照物与被点评财物之间大体可代替。
财物点评价值=点评目标现行合理本钱×（参照物成交价格/参照物现行合理本钱）
生意事例A的调整值=参照物A的成交价×时刻要素调整系数×区域要素调整系数×功用要素调整系数×状况补正系数
点评目标是一块空位，总面积为300平方米。点评该宗土地于2009年10月1日的生意价格。
点评目标坐落xx市xx开发区xx路xx号，土地等级属xx市基准地价十级地段。距xx大桥30km，距xx机场52km，距xx火车站45km，距xx国际机场30km。点评目标四至：东为待租土地，西为xx路，北为xx路，南为xx有限公司。
本次点评，挑选了与点评目标条件类似的A、B、C、D、E五宗土地生意实例，均可作为可比实例。
实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，生意日期为2009年4月1日。
实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，生意日期为2009年3月1日。
实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，生意日期为2009年6月1日。
实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，生意日期为2009年7月1日。
实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，生意日期为2009年3月1日。
在点评目标地点区域和近郊区域，该类型土地存在较多的生意实例，所以选用商场比较法进行点评。
实例A、E为正常生意，无需进行生意状况批改；实例B、C、D均较正常生意价格偏低，其间：实例B点评偏低3%，实例C点评偏低4%，实例D点评偏低5%。各宗可比实例的生意状况批改系数如表1所示：
据调查，2008年4月1日至2009年10月1日之间，该类型土地的价格均匀每月上涨1%。各宗可比实例的生意时刻批改系数如表2所示：
实例A、C、D与点评目标土地处于同一区域，无需作区域要素批改；实例B、E与点评目标土地地点区域的区域要素进行比较的成果，如表3所示：
点评目标土地的面积较大，有利于运用，别的其环境条件较好，其它方面没有差异。经剖析确认单个要素使得可比实例土地的价格均比点评目标土地的价格低2%。所以各宗可比实例的单个要素批改系数如表5所示：
点评目标比准价格=比较事例价格×生意日期调整指数×生意状况批改指数×区域要素批改指数×单个要素批改指数
2、 比较实例挑选。挑选比较事例时，依据点评目标状况，应契合以下要求：用处相同、生意类型相同、归于正常生意、与点评期日挨近、区域及单个要素附近。
3、 点评目标土地价格测算。本次点评，挑选了与点评目标条件类似的五个生意事例作为比较实例。
（2）点评目标土地价格的确认（假定50年运用权）。对上述5个生意实例经要素条件批改后的比准价格，选用简略算术均匀核算得出点评目标土地的点评单价，即：
（3）预算点评目标土地现状的商场单价和总价。点评目标土地为1996年1月1日出让取得，运用年限为50年，工业用处，运用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可运用年限为36.86年。经过以下公式对点评目标土地进行年期批改，核算年期批改系数为：y=
式中：y为宗地运用年期批改系数；r为土地折现率，取r=6%；m为土地剩下有用运用年限（36.86年）；n为土地法定最高运用年限（工业用地50年）。
本次点评依据点评意图，遵从点评准则和程序，以把握的有关标的物的信息材料为依据，经点评，xx有限公司坐落xx市xx开发区xx路xx号的房地产（土地面积300平方米，转让办法取得土地，工业用处，开发程度为红线外“六通一平”）。在点评时点2009年10月1日的点评价格为人民币345 960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。
（1）点评定论恰当。因为挑取商场上相同用处、其他条件类似的房地产价格事例（已成交的或点评过的、具有正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个要素进行指数量化，经过精确的指数比照调整，得出点评目标房地产的价值，这种商场比较法具有较强的实践意义和精确性，在商场较为老练、成交通明、比较事例易找的时分常常运用，而且点评成果较为精确。因而，这次点评定论的精确性偏高，是一个有价值的参数。
（2）点评办法适合。本例中，现已充沛考虑了办理、修理、稳妥、税金等其他不变要素费用，契合了其商场法应该考虑的各方面。虽然本钱法和收益法都有用，但在本例中，商场法比较恰当合理地点评了该土地的实践价格，故选用商场比较法更为稳当合理。
（3）与点评目标相习惯。本例中，点评的是单个土地的价格，归于单项点评，具有通用性，能够在揭露商场上出售，较适合选用商场法。
（4）点评数据有限但有价值。每一种点评办法都需求有相应的数据和材料，可是因为商场缺点的存在和财物自身的问题，某些数据和材料往往无法取得，然后也就约束了相关点评办法的运用。本例中，给出的事例数据具有产权商场活泼、被点评财物具有必定的通用性，因而他们的参照物及其与被点评财物可比较的目标、技能参数等材料具有参考价值。
（5）年期批改系数适中。年价值降低额本来是应该依据房子的经用年限而确认，可是，在本例中，土地运用年限小于房子经用年限，依据《城市房地产办理法》第二十一条规则，土地运用权出让年限届满，土地运用权由国家无偿回收。这样，房子的重置价有必要在可运用期限内悉数回收。因而，房地产运用者可运用的年限为50-13.14=36.86年，而且不核算残值。本例中，房地产运用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿回收。这样就在客观事实上来合理公平地点评其实践价格。回来搜狐，检查更多
