环境改变是指房地产评价外部环境的改变，包含方针改变、法令改变、商场改变。房地产相关的方针改变，包含税收方针、金融方针、产业方针、城市规划的调整等，均会对房地产价格产生不同的影响，而方针的改变则是一般的评价人员无法或许没有才能预期的。因而房地产相关方针的改变致使房地产价格动摇，形成房地产评价危险。别的房地产方针改变还或许对评价办法产生严峻影响，如房子拆迁补偿方针的的改变就会使得房子拆迁补偿评价办法产生改变。房地产商场首要是受供求联系改变、宏观经济改变等方面不行猜测要素的影响且难以掌握，而房地产价格短期巨大改变使得房地产评价成果与商场价格易产生较大违背。商场改变危险是房地产评价的首要危险。
有人描述危险“犹如飘扬在天空上的云，不行捉摸”，不同的危险彼此穿插和融合，房地产评价危险也不破例。为了充分辩识危险，在认清危险的根底上操控和防备危险，对评价危险分类的研讨有着至关重要的效果。本部分将对评价危险分类进行剖析，旨在建立其分类系统。关于危险分类有多种视点，依据危险丢失的成果可分为人身危险、产业危险、职责危险和诺言危险;依据危险引发的本源可分为片面危险和客观危险;依据危险的产生要素可分为环境危险、商场危险、客户危险、质量危险、法令危险、方针危险、人员危险、财政危险等。 可见，危险分类并无肯定的规范。已然分类的意图是为了认知、评价和操控危险，那么，只需有利于危险认知和办理需求的分类即可确认。因而，在辨认和剖析房地产评价危险时，也需求清晰分类的逻辑思路。
依照评价危险产生的成果，结合危险承当主体能够将评价危险分类系统确认为上图所示。作为危险承当主体的评价师，其危险包含诺言危险和法令职责危险。诺言是对评价师执业行为的保证，现在房地产评价工作实施诺言档案办理，这也是工作为防备诺言危险的行动。法令职责是对评价师执业行为的束缚，由《刑法》、《评价师办理办法》操控。相同评价组织所承当的危险包含运营危险、诺言危险、法令职责危险、经济补偿危险。运营是公司生计之本，继续运营是公司开展之源。诺言关于公司而言是其继续运营的保证，我国评价组织实施资质办理，那么诺言危险产生的直接成果将是资质等级的下降。而法令职责和经济补偿是对公司运营活动的束缚，《房地产评价办理办法》中对此有清晰的规则。
经过剖析咱们概括了六种危险的来历，以次为根底能够将评价危险分类系统确认为上图所示。其间环境改变所引致的危险能够概括为方针危险、法令危险和商场改变危险，这三类危险也可称之为系统性危险，不以人的片面毅力而搬运或存在，也能够称之为客观性危险。相关危险首要是指与评价或许评价事务单位有关的某些方面给评价带来的危险。首要表现为：(1)一起承当大规划项意图协作组织。当某项评价事务规划太大、必须由多个评价组织协作完结时，假如因为某个协作方作业不到位，而形成评价定论因运用该协作方过错的数据材料而产生误差。(2)引证别人的评价成果。有时因为评价事务的需求，评价组织在陈述中要学习其他单位的评价定论或材料，这时假如对方呈现过失，将导致本身评价失误的危险。(3)被评价单位供给的根底材料假如有误，也将导致评价成果呈现误差。与危险来历相对应的危险还有事务接受危险、现场勘测危险、评价技能危险、陈述运用危险、工作道德危险和办理危险。而工作道德危险是因为评价人员情绪所产生的危险，而且该危险是随同整个评价进程，而且与其他危险交错存在。评价技能危险包含信息危险、办法、参数挑选及模型结构危险、编写评价陈述和对成果解说的危险。
房地产评价每项事务都是与商场经济紧密联系在一起的，无危险的评价事务是不存在的，因而评价人员必须在认清评价危险来历的根底上，寻找出或许产生危险的首要环节并操控它、应对它，以到达有用防备危险、躲避和减轻危险之意图。在具体操作进程中，严厉实行房地产评价程序是防备评价危险的最有用办法。对评价程序中每个过程或许产生的危险进行逐个剖析，并按其危险产生的呈现频率和重要程度进行排序，将排序前列的危险要素地点过程确认为要点危险防备环节，对要点危险环节加以操控。
事务接受危险是房地产评价重要危险来历之一，在获取事务和受理托付进程中应留意：
a.因为商场竞争剧烈，托付方或许会提出高估或轻视房地产价值的不合理要求，事务承包进程中应防止该类现象产生。别的大幅下降收费规范、不切实际的缩短提交陈述时刻等不正当竞争手段也会为公司带来严峻危险。
b.承包事务进程中应根绝大包大揽现象。对受专业担任才能约束的项目，不宜容易承包;关于的确经过各种途径难以满意托付方要求的项目宁可抛弃;对项意图合法性不能确认或权属文件有缺点的项目，不宜容易答复，更不能草率签订合同。
c.有利害联系需留意采纳逃避方法。若评价人员与评价目标有凶猛联系应予逃避，改由其他评价人员进行评价;若公司与托付组织如分公司、入股公司等有相关单位的评价，应予逃避。
d.接受事务时要确认陈述用处，不同用处价值距离甚远，特别是典当用处一定要采纳慎重准则。未确认陈述用处、评价规模等状况之前不要容易谈定评价费用，未确认陈述繁琐程度不要容易确认完结时刻。陈述提交时刻最好由评价人员现场检查时确认。
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