原标题：航天电子：拟进行减值测验所触及的不动产评价项目-湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说
航 天 时 代 电子 技 术 股 份 有 限 公 司 拟 进 行减 值 测 试 所 涉 及 的 不 动 产 评 估 项 目 -湖北长天 通讯科技有限公司 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2017]第 208 号 中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司 二〇一七年二月二十七日 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 目 录 注册财物评价师声明 ...................................................................................1 摘 要 .........................................................................................................2 资 产 评 估 报 告 .................................................................................4 一、托付方、产权持有单位和其他陈说运用者 ....................................................... 4 二、评价意图 ............................................................................................................... 6 三、评价学校和评价规模 ........................................................................................... 6 四、价值类型及其界说 ............................................................................................... 7 五、评价基准日 ........................................................................................................... 8 六、评价依据 ............................................................................................................... 8 七、评价办法 ............................................................................................................. 10 八、评价程序施行进程和状况 ................................................................................. 11 九、评价假定 ............................................................................................................. 12 十、评价定论 ............................................................................................................. 13 十一、特别事项阐明 ................................................................................................. 14 十二、评价陈说运用约束阐明 ................................................................................. 15 十三、评价陈说日 ..................................................................................................... 16 备检文件目录 .............................................................................................18 中联财物评价集团有限公司 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 注册财物评价师声明 一、咱们在履行本财物评价事务中，遵从了相关法令法规和财物 评价准则，遵从独立、客观和公平的准则；依据咱们在执业进程中收 集的材料，评价陈说陈说的内容是客观的，并对评价定论合理性承当 相应的法令职责。 二、评价学校触及的财物、负债清单由托付方、产权持有单位申 报并经其签章承认；所供给材料的真实性、合法性、完整性，恰当使 用评价陈说是托付方和相关当事方的职责。 三、咱们与评价陈说中的评价学校没有现存或许预期的利益联系； 与相关当事方没有现存或许预期的利益联系，对相关当事方不存在偏 见。 四、咱们已对评价陈说中的评价学校及其所触及财物进行现场调 查；咱们已对评价学校及其所触及财物的法令权属状况给予必要的关 注，对评价学校及其所触及财物的法令权属材料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了照实发表，且已提请托付方及相关当事方完善产 权以告别出具评价陈说的要求。 五、咱们出具的评价陈说中的剖析、判别和定论受评价陈说中假 设和约束条件的约束，评价陈说运用者应当充分考虑评价陈说中载明 的假定、约束条件、特别事项阐明及其对评价定论的影响。 中联财物评价集团有限公司 第1页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 航 天 时 代 电子 技 术 股 份 有 限 公 司 拟进 行 减 值 测 试所 涉 及 的 不 动 产 评 估 项 目 -湖北长天 通讯科技有限公司 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2017]第 208 号 摘 要 中联财物评价集团有限公司承受航天献身电子技能股份有限公司的 托付，就航天献身电子技能股份有限公司拟进行减值测验所触及的湖北 长天通讯科技有限公司部分不动产的商场价值进行了评价。 评价学校和评价规模为湖北长天通讯科技有限公司的部分不动产。 评价基准日为 2016 年 12 月 31 日。 本次评价的价值类型为商场价值。 本次评价结合委估学校的实践状况，归纳考虑各种影响要素，选用 商场比较法对湖北长天通讯科技有限公司部分不动产进行评价。 经施行清查核实、实地查勘、商场查询和询证、鉴定预算等评价程 序，得出湖北长天通讯科技有限公司部分不动产在评价基准日 2016 年 12 月 31 日的评价定论如下： 湖北长天通讯科技有限公司的部分不动产评价值为 193.26 万元，与 账面值 118.13 万元相比较 ，评价增值 75.13 万元，增值率 63.60%。 在运用本评价定论时，特别提请陈说运用者运用本陈说时留意陈说 中联财物评价集团有限公司 第2页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 中所载明的特别事项以及期后严重事项。 以上内容摘自财物评价陈说正文，欲了解本评价项意图详细状况和 合理了解评价定论，应当阅览财物评价陈说全文。 中联财物评价集团有限公司 第3页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 航 天 时 代 电子 技 术 股 份 有 限 公 司 拟进行减值测验所触及的不动产评价项目 -湖北长天 通讯科技有限公司 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2017]第 208 号 航天献身电子技能股份有限公司： 中联财物评价集团有限公司承受贵公司的托付，依据有关法令法规 和财物评价准则，选用商场比较法，依照必要的评价程序，对航天献身 电子技能股份有限公司拟进行减值测验所触及的湖北长天通讯科技有限 公司部分不动产的商场价值进行了评价。现将财物评价状况陈说如下： 一、托付方、产权持有单位和其他陈说运用者 本次财物评价的托付方为航天献身电子技能股份有限公司，产权持 有单位为湖北长天通讯科技有限公司(以下简称为“长天科技”)。 (一) 托付方概略 公司名称：航天献身电子技能股份有限公司 类 型：股份有限公司（上市） 住 所：武汉市经济技能开发区高科技园 法定代表人：刘眉玄 注册资本：壹拾亿叁仟玖佰伍拾叁万柒仟叁拾柒元整 中联财物评价集团有限公司 第4页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 树立日期：1990 年 07 月 18 日 一致社会信誉代码：21Q(3-2) 运营规模：民用航天与运载火箭及配套配备、计算机技能及软硬件、 电子丈量与自动控制、新材料、通讯产品、记载设备、仪器仪表、卫星 导航与卫星运用技能及产品、卫星电视接收和有线电视产品（仅限分支 组织运营）及上述产品的技能开发、出产出售、技能转让、咨询服务； 本企业和所属企业产品出口事务；本企业和本企业成员企业出产科研所 需的原材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技能的进口事务；经 营本企业的进料加工和“三来一补”事务；承包电子小巧玲珑和产品的电磁兼 容、环境实验。（国家有专项规则的经批阅后方可运营）。 (二) 产权持有单位概略 企业名称：湖北长天通讯科技有限公司 公司地址：武汉经济技能开发区 22MB 地块 法定代表人：王金麟 注册资本：壹亿叁仟捌佰万元整 经济性质：有限职责公司(法人独资) 营业执照注册号： 树立时刻：2001 年 10 月 22 日 运营期限：2021 年 10 月 21 日 运营规模：光纤复合地线、电力光缆、铝型材及其它复合材料(铝包 钢)研发、开发、出产、出售；各类产品的进出口贸易(国家约束公司运营 和国家制止进出口的山坡在外)。 长天科技隶属于中国航天科技集团，是中国航天电子技能研究院(航 天九院)所属航天电工技能有限公司全资控股的高新技能企业。首要从事 铝型材加工、铝包钢、光纤复合架空线、电力光缆及其它复合材料的开 发和出产，铝包钢年归纳出产能力 35000 吨，光缆 10000 公里。 中联财物评价集团有限公司 第5页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 截止评价基准日，航天电工集团有限公司为长天科技仅有股东，持 股 100%。 (二)托付方与产权持有单位之间的联系 产权持有单位湖北长天通讯科技有限公司是托付方航天献身电子技 术股份有限公司的三级子公司。 (四)托付方、事务约好书约好的其他评价陈说运用者 本评价陈说的运用者为托付方、产权持有单位、经济行为相关的当 事方以及依照国有财物办理相关规则报送核准（存案）的相关监管组织。 除国家法令法规还有规则外，任何未经评价组织和托付方承认的机 构或个人不能熟练得到评价陈说而成为评价陈说运用者。 二、评价意图 依据中国航天献身电子公司与航天献身电子技能股份有限公司 2016 年 3 月 25 日签定的《关于运用商场法评价之房产或土地的补偿协议》， 关于航天献身电子技能股份有限公司发行股份购买财物并征集配套资金 生意触及的房产、土地未能在 2016 年 12 月 31 日前交割结束，则上市公 司将延聘具有证券期货事务资历的管帐师事务所对航天电工及其子公司 选用商场法评价的房产、土地进行减值测验。 本次评价的意图是反映湖北长天通讯科技有限公司运用商场法评价 之不动产于评价基准日的商场价值，为航天献身电子技能股份有限公司 进行减值测验之经济行为供给价值参阅依据。 三、评价学校和评价规模 评价学校和评价规模为湖北长天通讯科技有限公司的部分不动产， 账面原值 1,273,768.60 元，净值 1,181,313.44 元，详细为坐落武汉市经济 开发区湘隆献身商业中心的 2 套产品房。 中联财物评价集团有限公司 第6页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 托付评价学校和评价规模与经济行为触及的评价学校和评价规模一 致。 委估首要财物状况 纳 入 评 估 范 围 内 的 固 定 资 产 账 面 原 值 1,273,768.60 元 ， 净 值 1,181,313.44元，为坐落武汉市经济开发区湘隆献身商业中心E区4栋18层、 19层的2套产品房，框架结构，购臵于2011年6月，每套修建面积81.20平 方米，合计162.40平方米。该2套产品房均已获得房子一切权证，证号为： “武房权证经字第2015003218号”、“武房权证经字第2015003219号”， 证载权力人为湖北长天通讯科技有限公司。现在该2套房产作为办公用房 运用。 (二)企业申报的表外财物的类型、数量 经现场尽职查询，到评价基准日 2016 年 12 月 31 日，湖北长天通 信科技有限公司未发现表外财物。 (三)引证其他组织出具的陈说的定论所触及的财物类型、数量和账面 金额 本次评价陈说中未引证其他组织陈说内容。 四、价值类型及其界说 依据本次评价意图，确认本次评价的价值类型为商场价值。 依据《以财政陈说为意图的评价攻略》第 24 条：“在契合管帐准则 计量特色规则的条件时，管帐准则下的公允价值一般等同于财物评价准 则下的商场价值”，即本次评价的价值类型商场价值等同于管帐准则下的 公允价值。 商场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何逼迫 的状况下，评价学校在评价基准日进行正常公平生意的价值估量数额。 中联财物评价集团有限公司 第7页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 五、评价基准日 本项目财物评价的基准日是 2016 年 12 月 31 日。 本次评价意图是托付方对发行股份购买财物并征集配套资金生意涉 及未能在 2016 年 12 月 31 日前交割结束房产、土地的商场价值进行评价， 为进行减值测验供给依据，此基准日是托付方依据减值测验审计陈说日 确认的。 六、评价依据 本次财物评价遵从的评价依据首要包含经济行为依据、法令法规依 据、评价准则依据、财物权属依据，及鉴定预算时选用的取价依据和其 他参阅材料等，详细如下： (一)经济行为依据 《关于运用商场法评价之房产或土地的补偿协议》。 (二)法令法规依据 1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民 代表大会常务委员会第六次会议经过修订)； 2. 《中华人民共和国城市房地产办理法》(2007 年修订)； 3. 其他与评价作业相关的法令、法规和规章制度等。 (三)评价准则依据 1. 《财物评价准则—根本准则》(财企(2004)20 号)； 2. 《财物评价职业道德准则—根本准则》(财企(2004)20 号)； 3. 《财物评价准则—评价陈说》(中评协[2007]189 号)； 4. 《财物评价准则—评价程序》(中评协[2007]189 号)； 5. 《财物评价准则—不动产》中评协[2007]189 号； 6. 《财物评价准则—运用专家作业》中评协[2012]244 号； 中联财物评价集团有限公司 第8页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 7. 《财物评价职业道德准则--独立性》中评协[2012]248 号； 8. 《以财政陈说为意图的评价攻略（试行）》（中评协[2007]169 号）； 9. 《中评协关于批改评价陈说等准则中有关签章条款的告诉》（中评 协[2011]230 号） 10. 《房地产评价规范》(GB/T50291-2015)； 11. 《乡镇土地评价规程》(GB/T18508-2014)； 12. 《乡镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)； 13. 《 注册 财物评 估师 重视 评价对 象法 律权 属教导 定见 》 (会协 [2003]18 号)； 14. 《企业管帐准则—根本准则》(财政部令第 33 号)； 15. 《企业管帐准则—运用攻略》(财会[2006]18 号)； 16. 《企业管帐准则第 4 号—固定财物》等 38 项详细准则(财会 [2006]3 号)。 (四)财物权属依据 1. 《房子一切权证》 2. 重要财物购臵合同或凭据； 3. 其他参阅材料。 (五)取价依据 1. 《根本建造财政办理规则》（财建[2002]394 号）； 2. 《工程勘测规划收费办理规则》（计价格[2002]10 号）； 3. 《关于工程勘测规划收费办理规则有关问题的弥补告诉》 计办价 格[2002]1153 号）； 4. 《建造工程监理与相关服务收费办理规则》（发改价格[2007 ]670 号）； 5. 《投标署理服务收费办理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）； 中联财物评价集团有限公司 第9页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 6. 《 关 于 规 范 环 境 影 响 咨 询 收 费 有 关 问 题 的 通 知 》（ 计 价 格 [2002]125 号）； 7. 《修建预算常用数据手册》； 8. 《修建工程出资预算手册》; 9. 《增值税转型变革若干问题的告诉》(财税2008170 号)； 10. 《中华人民共和国资源税暂行条例施行细则》（财政部令 2011 年 第 66 号）; 11. 《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 23 日起履行； 12. 中联财物评价集团有限公司价格信息材料库相关材料； 13. 其他参阅材料。 (六)其它参阅材料 1. 《财物评价常用办法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版)； 2. 其他参阅材料。 七、评价办法 委估财物为坐落武汉市经济开发区湘隆献身商业中心的2套产品房， 熟练武汉市产品房商场比较繁荣，其生意事例能够获得，本次选用商场 比较法进行评价。 商场比较法是将待评价的房地产与在较近时期内现已发生或即将发 生的相似房地发生意实例，就生意条件、价格构成的时刻、区域要素(房 地产的外部条件)及单个要素(房地产本身条件)加以比较对照，以现已发 生或即将发生生意的相似房地产的已知价格为根底，做必要的批改后， 得出待估房地产最或许完成的合理商场价格。 运用商场比较法按下列根本进程进行： a.搜集生意实例的有关材料； b.选取有用的可比商场生意实例； 中联财物评价集团有限公司 第 10 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 c.树立价格可比根底； d.进行生意状况批改； e.进行生意日期批改； f.进行区域要素批改； g.进行单个要素批改； h.求得比准价格，调整确认被评价房地产的评价值。 八、评价程序施行进程和状况 整个评价作业分四个阶段进行： (一)评价预备阶段 1.2017 年 1 月下旬，湖北长天通讯科技有限公司与有关各方就本项 目评价的意图、评价基准日、评价规模等问题协商一致，并制定出财物 评价作业方案。 2.对企业前期预备作业进行训练教导。2017 年 2 月上旬，评价师对 企业财物评价合作作业要求进行了详细解说，包含财物评价的根本概念、 财物评价的使命、本次财物评价的方案组织、需托付方和产权持有单位 供给的材料清单、企业财物清查核实作业的要求、评价明细表和财物调 查表的填写阐明等。在此根底上，填写“评价申报明细表”和“财物查询表”， 搜集并收拾委估财物的产权权属材料和反映财物功用、技能状况、经济 技能指标等状况的材料。 3.合作各产权持有单位进行财物清查、填写财物评价申报明细表等工 作。2017 年 2 月中旬，评价团队进入产权持有单位现场，展开现场尽职 查询作业，对委估财物进行了解，帮忙企业供给委估财物申报作业，收 集财物评价所需文件材料。 (二)现场评价阶段 中联财物评价集团有限公司 第 11 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 1.听取托付方及产权持有单位有关人员介绍企业整体状况和委估资 产的前史及现状，了解企业的财政制度、运营状况、固定财物技能状况 等状况。 2.对企业供给的财物清查评价申报明细表进行审理、辨别，并与企业 有关财政记载数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。 3.依据财物评价申报明细表，对委估财物进行了全面清查核实。 4.查阅搜集委估财物的产权证明文件。 5.依据委估财物的实践状况和特色，确认详细评价办法。 6.了解财物办理制度和保护、改建、扩建状况，搜集相关材料。 7.对企业供给的权属材料进行查验。 8.对评价规模内的财物在清查核实的根底上做出开始评价测算。 (三)评价汇总阶段 对各类财物评价及负债审理的开始成果进行剖析汇总，对评价成果 进行必要的调整、批改和完善。 (四)提交陈说阶段 在上述作业根底上，起草财物评价陈说，与托付方就评价成果交流 定见，在全面考虑有关定见后，按评价组织内部财物评价陈说三审制度 和程序对陈说进行重复批改、校对，最终出具正式财物评价陈说。 九、评价假定 本次评价中，评价人员遵从了以下评价假定： (一)一般假定 1.生意假定 生意假定是假定一切待评价财物现已处在生意的进程中，评价师根 据待评价财物的生意条件等模仿商场进行评价。生意假定是财物评价得 中联财物评价集团有限公司 第 12 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 以进行的一个最根本的条件假定。 2.揭露商场假定 揭露商场假定，是假定在商场上生意的财物，或拟在商场上生意的 财物，财物生意两边互相位置相等，互相都有获取满足商场信息的时机 和时刻，以便于对财物的功用、用处及其生意价格等作出沉着的判别。 揭露商场假定以财物在商场上能够揭露生意为根底。 (二)特别假定 1、本次评价假定评价基准日外部经济环境不变，国家现行的微观经 济不发生严重仿效； 2、企业所在的社会经济环境以及所履行的税赋、税率等方针无严重 仿效； 3、本次评价的各项财物均以评价基准日的实践存量为条件，有关资 产的现行市价以评价基准日的国内有用价格为依据； 4、本次评价假定托付方及产权持有单位供给的根底材料和财政材料 线、评价规模仅以托付方及产权持有单位供给的评价申报表为准，未 考虑托付方及产权持有单位供给清单以外或许存在的或有财物及或有负 债。 当上述条件发生仿效时，评价成果一般会失效。 十、评价定论 选用商场比较法对湖北长天通讯科技有限公司部分不动产进行评价 得出的评价基准日2016年12月31日的评价定论如下： 财物账面价值118.13万元，评价值193.26万元，评价值与账面价值比 较增值75.13万元，增值率63.60%。详见下表： 中联财物评价集团有限公司 第 13 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 表 10-1 财物评价成果汇总表 产权持有者：湖北长天通讯科技有限公司 评价基准日：2016 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元 账面价值 评价价值 增减值 增值率％ 项 目 B C D=C-B E=D/B×100% 1 固定财物 118.13 193.26 75.13 63.60 2 在建工程 3 无形财物 4 财物总计 118.13 193.26 75.13 63.60 评价定论详细状况见评价明细表。 十一、特别事项阐明 (一)严重期后事项 未发现严重期后事项。 （二）其他需求阐明的事项 1.评价师和评价组织的法令职责是对本陈说所述评价意图下的财物 价值量做出专业判别，并不触及到评价师和评价组织对该项评价意图所 对应的经济行为做出任何判别。评价作业在很大程度上，依赖于托付方 及产权持有单位供给的有关材料。因而，评价作业是以托付方及产权持 有单位供给的有关经济行为文件，有关财物一切权文件、证件及管帐凭 证，有关法令文件的线.评价进程中，评价人员观察所评价房子修建物的表面，在尽或许的 状况下察看了修建物内部素质状况和运用状况，未进行任何结构和原料 测验。 3.本次评价规模及选用的由产权持有单位供给的数据、报表及有关资 料，托付方及产权持有单位对其供给材料的线.评价陈说中触及的有关权属证明文件及相关材料由产权持有单位 供给，托付方及产权持有单位对其真实性、合法性承当法令职责。 中联财物评价集团有限公司 第 14 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 6.在评价基准日今后的有用期内，假如财物数量及作价规范发生仿效 时，应按以下准则处理： (1)当财物数量发生仿效时，应依据原评价办法对财物数额进行相应 调整； (2)当财物价格规范发生仿效、且对财物评价成果发生显着影响时， 托付方应及时延聘有资历的财物评价组织从头确认评价价值； (3)对评价基准日后，财物数量、价格规范的仿效，托付方在财物实 际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。 十二、评价陈说运用约束阐明 (一)本评价陈说只能用于本陈说载明的评价意图和用处。一起，本次 评价定论是反映评价学校在本次评价意图下，依据揭露商场的准则确认 的现行公允市价，没有考虑将来或许承当的典当、担保事宜，以及特别 的生意方或许追加支付的价格等对评价价格的影响，一起，本陈说也未 考虑国家微观经济方针发生仿效以及遇有自然力和其它不可抗力对财物 价格的影响。当前述条件以及评价中遵从的继续运营准则等其它状况发 生仿效时，评价定论一般会失效。评价组织不承当熟练这些条件的仿效 而导致评价成果失效的相关法令职责。 本评价陈说树立的条件条件是本次经济行为契合国家法令、法规的 有关规则，并得到有关部门的赞同。 (二)本评价陈说只能由评价陈说载明的评价陈说运用者运用。评价报 告的运用权归托付方一切，未经托付方答应，本评价组织不会随意向他 人揭露。 (三)未征得本评价组织赞同并审理相关内容，评价陈说的悉数或许部 本分容不得被摘录、引证或发表于揭露媒体，法令、法规规则以及相关 中联财物评价集团有限公司 第 15 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 当事方还有约好的在外。 十三、评价陈说日 评价陈说日为二〇一七年二月二十七日。 中联财物评价集团有限公司 第 16 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 (此页无正文) 中联财物评价集团有限公司 评价组织法定代表人： 财物评价师： 财物评价师： 二〇一七年二月二十七日 中联财物评价集团有限公司 第 17 页 湖北长天通讯科技有限公司财物评价陈说 备检文件目录 1. 评价明细表； 2. 经济行为文件(复印件)； 3. 托付方及产权持有单位企业法人营业执照(复印件)； 4. 评价学校触及的首要权属证明材料(复印件)； 5. 托付方及产权持有单位许诺函； 6. 签字注册财物评价师许诺函； 7. 中联财物评价集团有限公司财物评价资历证书(复印件)； 8. 中联财物评价集团有限公司企业法人营业执照(复印件)； 9. 签字注册财物评价师资历证书(复印件)。 中联财物评价集团有限公司 第 18 页回来搜狐，检查更多
