一、本财物评价陈述根据财政部发布的财物评价根本准则和我国财物评价协会发布的财物评价执业准则和职业道德准则编制。
二、托付人或许其他财物评价陈述运用人应当依照法令、行政法规规矩及本财物评价陈述载明的运用规划运用财物评价陈述；托付人或许其他财物评价陈述运用人违背前述规矩运用财物评价陈述的，本财物评价组织及财物评价师不承当职责。
本财物评价陈述仅供托付人、财物评价托付合同中约好的其他财物评价陈述运用人和法令、行政法规规矩的财物评价陈述运用人运用；除此之外，其他任何组织和个人不能成为财物评价陈述的运用人。
本财物评价组织及财物评价师提示财物评价陈述运用人应当正确了解和运用评价定论，评价定论不等同于评价目标可完结价格，评价定论不应当被以为是对评价目标可完结价格的确保。
三、本财物评价组织及财物评价师恪守法令、行政法规和财物评价准则，坚持独立、客观和公平的准则，并对所出具的财物评价陈述依法承当职责。
四、本财物评价组织及财物评价师与财物评价陈述中的评价目标没有现存或许预期的利益联系；与相关当事人没有现存或许预期的利益联系，对相关当事人不存在成见。
五、本财物评价组织出具的财物评价陈述中的剖析、判别和成果受财物评价陈述中假定和约束条件的约束，财物评价陈述运用人应当充沛重视财物评价陈述中载明的假定、约束条件、特别事项阐明及其对评价定论的影响。
以下内容摘自评价陈述正文，欲了解本评价项意图详细状况和合理了解评价 定论，应当仔细阅览评价陈述正文。一、托付人和产权持有人及其他财物评价陈述运用人
本次财物评价的托付人为宁夏新澳羊绒有限公司（以下简称新澳羊绒），产权持有人别离为宁夏中银绒业纺织品有限公司（以下简称中银纺织）和宁夏浙澳企业处理合伙企业（有限合伙）（以下简称浙澳企管）。
根据《财物评价托付合同》，本财物评价陈述的其他运用人为国家法令、法规规矩的评价陈述运用人。
新澳羊绒拟购买部分财物，为此需求对该经济行为触及的中银纺织和浙澳企管持有的部分财物价值进行评价。
评价规划详细包含修建物类固定财物、设备类固定财物和无形财物—土地运用权，其间：
修建物类固定财物包含厂房、办公楼、仓库、门卫等房子修建物共25项，算计修建面积170,776.28平方米，以及路途、美化等5项构筑物。
设备类固定财物共4,164台，详细包含梳毛机、和毛机、并线机、细纱机、络筒机、散毛染色机、筒子纱烘干机、条干均匀度测试仪等羊绒毛纺、印染的出产与检测设备，锅炉、变配电设备、空调体系等共用设备，电脑、打印机等办公设备。
根据评价目标、价值类型、材料搜集状况等相关条件，本次对修建物类固定财物和设备类固定财物选用本钱法评价，对无形财物—土地运用权选用商场法评价。
在本陈述所提醒的评价假定根底上，委估财物的评价价值(含税价)为595,125,900.00元（大写为人民币伍亿玖仟伍佰壹拾贰万伍仟玖佰元整）。
本评价定论的运用有效期为一年，即自评价基准日2022年12月31日起至2023年12月30日止。
坤元财物评价有限公司承受贵公司的托付，根据有关法令、行政法规和财物评价准则的规矩，坚持独立、客观、公平的准则，选用本钱法和商场法，依照必要的评价程序，对贵公司拟购买的部分财物在2022年12月31日的商场价值进行了评价。现将财物评价状况陈述如下：
本次财物评价的托付人为宁夏新澳羊绒有限公司（以下简称新澳羊绒），产权持有人别离为宁夏中银绒业纺织品有限公司（以下简称中银纺织）和宁夏浙澳企业处理合伙企业（有限合伙）（以下简称浙澳企管）。详细概略如下：(一)托付人概略
2.居处：宁夏回族自治区银川市灵武市中银大路南侧吴灵青公路东侧3.法定代表人：王华
8.运营规划：一般项目：羊绒及其制品、纺织品、针织品、服装、服饰的出产和出售；纺织质料和产品的代购代销；货品进出口、技能进出口；路途货品运送（不含危险货品）（除答应事务外，可自主依法运营法令法规非制止或约束的项目）(二)产权持有人概略
8.运营规划：羊绒及其制品、毛纺织品、棉纺织品、各种纤维的混纺织品及其他纺织品的开发、规划、出产和出售；轻工产品、土畜产品的出售；产品和技能的进出口事务（不含国家法令法规制止的及需求专项批阅文件的事务）；运营来料加工、来样加工、来件装置、补偿贸易事务；运营对外贸易和转口贸易、国内贸易（国家专营专控产品有必要供给专项批阅文件及答应证）；仓储事务。（依法须经同意的项目，经相关部分同意后方可展开运营活动）
7.运营规划：企业处理（依法须经同意的项目，经相关部分同意后方可展开运营活动）
根据《财物评价托付合同》，本财物评价陈述的其他运用人为国家法令、法规规矩的评价陈述运用人。
新澳羊绒拟购买部分财物，需求对该经济行为触及的中银纺织和浙澳企管持有的部分财物价值进行评价。
评价规划详细包含修建物类固定财物、设备类固定财物和无形财物—土地运用权，其间：
修建物类固定财物包含厂房、办公楼、仓库、门卫等房子修建物共25项，算计修建面积170,776.28平方米，以及路途、美化等5项构筑物。
设备类固定财物共4,164台，详细包含梳毛机、和毛机、并线机、细纱机、络筒机、散毛染色机、筒子纱烘干机、条干均匀度测试仪等羊绒毛纺、印染的出产与检测设备，锅炉、变配电设备、空调体系等共用设备，电脑、打印机等办公设备。
土地运用权共5项，均系出让的工业用地，算计土地上积371,126.78平方米，别离坐落灵武市纺织城和灵武市羊绒工业园区。
商场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何逼迫的状况下，评价目标在评价基准日进行正常公平买卖的价值估量数额。本次评价挑选该价值类型，首要是根据本次评价意图、商场条件、评价假定及评价目标自身条件等要素。
为使得评价基准日与拟进行的经济行为和评价作业日挨近，由托付人承认本次评价基准日为2022年12月31日，并在评价托付合同中作了相应约好。
评价基准日的选取是托付人根据本项意图实践状况、评价基准日尽或许挨近经济行为的完结日，尽或许削减评价基准日后的调整事项等要素后承认的。
2.财物地点地的工程定额规范；《宁夏回族自治区修建工程计价定额》《宁夏回族自治区房子修建与装修工程耗费量定额》《宁夏回族自治区市政工程计价定额》；3.《国家开展变革委关于进一步铺开制作项目专业服务价格的告诉》；4.《关于印发的告诉》；
9.《财物评价常用数据与参数手册》《根本制作财政规矩》《工程勘测规划收费规范》等评价参数取值参阅材料；
10.宁夏回族自治区人民政府及相关政府部分发布的有关方针、规矩、实施办法等法规文件；
12.评价专业人员对财物核实、勘测、检测、剖析等所搜集的佐证材料；13.其他材料。
因为委估修建附近区域相似修建物商场买卖不活泼，工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不承认性，不宜选用商场法和收益法进行评价，故本次对修建物类固定财物选用本钱法进行评价。
根据本次财物评价的特定意图、相关条件、委估设备的特色和材料搜集等状况，对设备类固定财物选用本钱法进行评价。
委估土地运用权系坐落银川灵武市的工业用地，商场上相应的租金水平较难获取，不宜选用收益法进行评价；本钱法适用于附近较偏远新开发制作用地和土地成交实例较少的区域，委估宗地地点区域土地商场较为兴旺，成交实例较多，故此次评价不宜选用本钱法；委估宗地周边土地商场较为活泼，故本次对无形财物—土地运用权选用商场法评价；因已运用商场法进行评价，故不再选用作为商场法特别办法的基准地价系数批改法。
列入本次评价规划的修建物类固定财物系工业厂房及隶属修建，因为其附近区域相似修建物商场买卖不活泼和工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不承认性，故本次评价选用本钱法。该类修建物的评价值中不包含相应土地运用权的评价价值。
本钱法是经过用现时条件下从头置办或制作一个全新状况的待估修建物所需的悉数本钱，减去待估修建物现已发生的各项价值降低，得到的差额作为评价价值的评价办法。本次评价选用成新扣头的办法来承认待估修建物现已发生的各项价值降低。核算公式为：
因无法获得完好的修建物竣工决算材料，修建装置工程造价以近期制作同类修建物的单独造价为根底，选用类比法进行批改后承认。类比法可比实例一般选取同一区域、结构相同、近期制作的修建物，经过对各工程的根底、承重、楼地上、层高、屋面、外墙装修、水电、其他(面积、隶属设备等)及取费规范时间等要素进行调整承认。
类比法可比实例的挑选：可比实例一般选取同一区域，相同结构，近期制作的修建物。选取的次序为：在同一厂区内与评价目标相似的在近期制作的能用其他办法得出建安工程费用的修建物，本公司材料库内该区域相似的修建物，本公司材料库内该区域附近的相似的修建物，政府有关部分发布的建安工程费用。
结合根本制作的有关规矩和产权持有人的实践发生状况，按建安工程费用的份额计取。
首要指城市根底设备配套费，结合银川灵武市的有关规矩和产权持有人的实践发生状况，按修建面积计取。对构筑物不考虑相关修建规费。
应计利息计息周期按正常制作工期，利率取我国人民银行发布的借款商场报价利率，资金视为在制作期内均匀投入。
开发赢利指出资者在制作期的合理报答，在职业均匀年出资赢利率的根底上核算承认。
因为委估财物地点企业全体经济效益欠安，房产运用率低，部分财物已搁置，故本次在委估房子及构筑物的成新率承认时考虑经济性价值降低的影响。
修建物别离按年限法、完损等级打分法承认成新率后，经加权均匀，再考虑经济性价值降低等要素发生的价值降低率，承认综组成新率。
行将修建物分为结构、装修和设备等部分，按详细状况承认其造价份额，然后将每部分中详细项目结合规范打分，归纳打分状况承认每一部分红新，最终以各部分的成新和所占造价份额加权得出修建物的成新率，核算公式为：
完损等级鉴定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装修部分比重×装修部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种办法的核算成果取加权均匀值，再承认经济性价值降低发生的价值降低率K3，对成新率作进一步调整，承认综组成新率。
其间A1、A2别离为加权系数，本次评价A1、A2各取0.5；K3系经济性价值降低发生的价值降低率。
根据本次财物评价的特定意图、相关条件、委估设备的特色和材料搜集等状况，选用本钱法进行评价。本钱法是指依照重建或许重置被评价财物的思路，将评价目标的重建或许重置本钱作为承认财物价值的根底，扣除相关价值降低（包含实体性价值降低、功用性价值降低、经济性价值降低），以此承认财物价值的评价办法。本次评价选用成新扣头的办法来承认待估设备现已发生的各项价值降低，核算公式为：
别的，关于在明细表中单列的、属全体设备的部件、零件等，在相应的设备评价时考虑；因委估设备全体产能运用缺乏，设备评价时考虑其经济性价值降低等要素发生的价值降低率。
重置本钱是指财物的现行再获得本钱，由设备现行置办价、运杂费、装置调试费、制作期处理费、资金本钱等若干项组成。
A.机器设备：经过直接向出产厂家询价、查阅《机电产品报价手册》等材料获得现行商场价格信息进行必要的实在性、牢靠性判别，并与被评价财物进行剖析、比较、批改（如含技能材料费或软件、技能服务费等）后承认设备现行置办价；关于不能直接获得商场价格信息的设备，则先获得相似规格型号设备的现行置办价，再用规划指数法、价格指数法等办法对其进行调整。
B.电子仪器设备：经过查阅相关报价信息或向出售商询价，以当时商场价作为现行置办价。
C.进口设备：现行置办价由设备到岸外币价（CIF）、关税、增值税、银行财政费、外贸手续费等构成，设备到岸外币价按同类设备近期价格（合同价或原置办价剖析后）承认，其他各项按有关规范核算承认，核算公式如下：
现行置办价=设备到岸外币价×基准日汇率×（1+进口关税税率）×（1+增值税税率）×（1+银行财政费率+进口署理手续费率+商检费率等）
运杂费以设备现行置办价为基数，一般状况下，运杂费费率参照《财物评价常用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参阅目标，结合设备体积、分量及地点区域交通条件和运送间隔鉴定费率；对现行置办价已包含运费的设备，则不再另计运杂费。
装置调试费以设备现行置办价为基数，根据设备装置调试的详细状况、现场装置的杂乱程度和附件及辅材耗费的状况鉴定费率。对现行置办价内已包含装置调试费的设备或不必装置即可运用的设备，不再另计装置调试费。
制作期处理费包含工程处理费、规划费等，根据新澳羊绒的实践发生状况和工程制作其他费用核算规范，并结合相似规划的同类制作项意图处理费用水平，承认被评设备的制作期处理费率。
资金本钱指出资本钱的机会本钱，计息周期按正常制作期，利率取同期商场LPR，资金视为在制作期内均匀投入。
归纳剖析系数调整法，即以运用年限法为根底，先根据被评设备的构成、功用特性、运用经济性等归纳承认经济经用年限N，并据此初定该设备的尚可运用年限n；再依照现场勘查时的设备技能状况，对其运转状况、运用环境、作业负荷巨细、出产班次、运用功率、保护保养状况等要素加以剖析研究，承认各项成新率调整系数，归纳鉴定该设备的成新率。
根据以往设备评价实践中的经历总结、数据归类，本公司分类整理并测定了各类设备成新率相关调整系数及调整规划，如下：
2)关于价值量较小的设备，首要以运用年限法为根底，结合设备的保护保养状况和外观现状，承认成新率。核算公式为：
3)经用年限根据被评设备自身特色及运用状况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、质料等影响后归纳鉴定。
因委估财物地点企业全体经济效益欠安，设备全体产能运用缺乏，设备评价考虑经济性价值降低等要素发生的价值降低率。
根据托付人供给的材料及评价人员现场踏勘，委估宗地用处均为工业，评价设定用处均为工业；在评价基准日2022年12月31日，土地剩下运用年限别离为40.34年和37.56年。
按上述年期设定运用年期；委估宗地规划红线内房子已建成，评价设定的开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通燃气、通暖气)和宗地红线内场地平坦。综上所述，本次评价土地地价的内在是指在评价基准日2022年12月31日，委估宗地在出让权力状况、设定的土地开发程度、土地用处及土地运用年限条件下的国有土地运用权价格。
根据《财物评价执业准则—不动产》，通行的评价办法有本钱法、商场法、收益法、假定开发法、基准地价系数批改法等。因为委估宗地系坐落银川灵武市的工业用地，而近年来该区域或附近区域同类用地的土地商场活泼、可比买卖事例较易获得，因而，本次挑选商场法对委估宗地进行评价，承认其评价价值。
商场法是在求取一宗待评价土地的价格时，根据代替准则，将待估土地与在较近时期内现已发生买卖的相似土地买卖实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地的买卖状况、期日、区域、单个要素、运用年期等不同，批改得出待估土地的评价基准日地价的办法。核算公式为：
经过对买卖事例买卖状况的剖析，除去非正常的买卖事例，测定各种特别要素对正常土地价格的影响程度，然后排除去买卖行为中的一些特别要素所形成的买卖价格误差。
选用地价指数或房子价格指数的改动率来剖析核算期日对地价的影响，将买卖价格修订为评价基准日的价格。
区域要素包含的内容首要有区域的富贵程度、交通状况、根底设备状况、区域环境条件、城市规划、土地运用约束、区域工业集聚程度等。因为不同用处的土地，影响其价格的区域要素也不同，区域要素批改的详细内容根据评价目标的用处别离承认。
单个要素比较的内容，首要有宗地（地块）的方位、面积、形状、宗地根底及市政设备状况、地势、地质、临街类型、临街深度、临街方位、宗地内开发程度、水文状况、规划约束条件等，根据买卖事例中土地的单个要素与评价目标的差异进行批改。
土地运用年期是指土地买卖中契约约好的土地运用年限。土地运用权年期的长短，直接影响可运用土地并获相应土地收益的年限，也便是影响土地运用权的价格。
经过土地运用权年期批改，将买卖事例中土地运用权年期批改到评价土地运用年期，消除因为运用期限不同所形成的价格上的不同。
本项财物评价作业于2023年1月20日开端，评价陈述日为2023年4月2日。
1.项目查询与危险评价，清晰评价事务根本事项，承认评价意图、评价目标和规划、评价基准日；
1.评价组织根据财物评价作业的需求，向托付人供给财物评价申报表表样，并帮忙其进行财物清查作业；
4.根据财物评价申报表的内容进行现场核实和勘测，搜集整理财物运用等相关材料，并对财物状况进行勘查、记载；
5.搜集整理委估财物的产权证等产权证明材料，核实财物权属状况；6.搜集并查验财物评价所需的其他相关材料。
1.根据委估财物的实践状况和特色，制定委估财物的详细评价办法；2.搜集商场信息；
2.本次评价以委估财物依然依照现在的用处和办法运用，不考虑改动现在的用处或用处不变而改动规划和运用办法。
3.本次评价以托付人供给的有关法令性文件和其他材料实在、完好、合法、牢靠为条件。
4.本次评价以微观环境相对安稳为假定条件，即国家现有的微观经济、政治、方针及产权持有人地点职业的工业方针无严重改动，社会经济继续、健康、安稳发持现行规矩，税种及税率无较大改动；国家现行的利率、汇率等无严重改动。
评价人员根据财物评价的要求，确认这些条件条件在评价基准日时建立，当以上评价条件和假定条件发生改动，评价定论将失效。
在本陈述所提醒的评价假定根底上，委估财物在评价基准日2022年12月31日的评价价值（含税价）为595,125,900.00元（大写为人民币伍亿玖仟伍佰壹拾贰万伍仟玖佰元整）。
1.在对委估财物价值评价中，本公司评价人员对托付人和产权持有人供给的评价目标和相关财物的法令权属材料及其来历进行了必要的查验，除下列事项外，未发现其他评价目标和相关财物的权属材料存在瑕疵状况。供给有关财物实在、合法、完好的法令权属材料是托付人及产权持有人的职责，咱们的职责是对托付人和产权持有人供给的材料作必要的查验，财物评价陈述不能作为对评价目标和相关财物的法令权属的承认和确保。若产权持有人不具有前述财物的所有权，或对前述财物的所有权存在部分约束，则前述财物的评价定论和委估财物价值评价定论会受到影响。
到评价基准日，委估财物对应的产权证证载权力人别离为宁夏中银绒业股份有限公司和宁夏中银绒业质料有限公司，浙澳企管和中银纺织没有处理权证更名，但供给相关材料证明，并许诺上述财物属其所有。到陈述出具日，上述委估财物已完结更名手续，本陈述均按更名后的权证列示。
2.产权持有人许诺，到评价基准日，委估财物不存在财物典当、对外担保、法令诉讼、严重财政许诺等事项。
3.因托付人未能供给委估财物的账面价值，评价人员未对委估财物账面状况进行核对。
4.根据宁夏浙澳企业处理合伙企业（有限合伙）和宁夏新澳羊绒有限公司于2020年3月20日签定的《运营租借协议》，列《固定财物—房子修建物评价明细表》第1-6、19-25项“3万锭1#厂房（G1）、3万锭办公楼(G2的办公楼)”等房子修建物（算计修建面积146,753.73平方米）、列《固定财物—机器设备评价明细表》中的部分设备（拜见明细表补白）以及列《无形财物—土地运用权评价明细羊绒有限公司运用。因剩下租借较短，本次评价未考虑该事项对评价成果的影响。
5.到评价基准日，列《固定财物—房子修建物评价明细表》第7-18项“羊绒工业园区8号房（A）、羊绒工业园区办公楼”等房子修建物（算计修建面积24,022.55平方米）和列《机器设备评价明细表》第730项“蒸汽锅炉（4t）”等多台设备（拜见明细表补白）处于搁置状况，本次评价在成新率中予以考虑。
7.本次评价作业受客观条件约束，评价师未对各种修建物的荫蔽工程及内部结构(非肉眼所能调查的部分)做技能检测，评价师在假定托付人供给的有关工程材料是实在有效的条件下，在未凭借任何检测仪器的条件下，经过实地勘测作出的判别。
8.次评价中，评价人员未对各种设备在评价基准日时的技能参数和性能做技能检测，评价人员在假定托付人及产权持有人供给的有关技能材料和运转记载是实在有效的条件下，经过实地勘测作出的判别。
9.本评价成果是根据本次评价意图、以陈述中提醒的假定条件而承认的委估财物的现时商场价值，没有考虑特别的买卖办法或许追加或削减支付的价格等对评价价值的影响，也未考虑微观经济环境发生改动以及遇有自然力和其它不可抗力对财物价格的影响。
10.本次委估财物价值评价时考虑的是彻底产权价值，未考虑或许存在的敷衍未付金钱对评价成果的影响。
11.本次委估财物商场价值评价时，评价人员根据现时的实践状况作了评价人员以为必要、合理的假定，在财物评价陈述中列示。这些假定是评价人员进行财物评价的条件条件。当未来经济环境和以上假定发生较大改动时，评价人员将不承当因为条件条件的改动而推导出不同财物评价成果的职责。
12.本评价组织及评价人员不对财物评价托付人和产权持有人供给的营业执照、权属相关材料等根据材料自身的合法性、完好性、线.本次评价对托付评价财物或许存在的其他影响评价成果的瑕疵事项，在进行财物评价时产权持有人未作特别阐明而评价师根据其执业经历一般不能得悉的状况下，评价组织和评价人员不承当相关职责。
2.托付人或许其他财物评价陈述运用人未依照法令、行政法规规矩和财物评价陈述载明的运用规划运用财物评价陈述的，财物评价组织及财物评价师不承当职责。
3.除托付人、财物评价托付合同中约好的其他财物评价陈述运用人和法令、行政法规规矩的财物评价陈述运用人之外，其他任何组织和个人不能成为财物评价陈述的运用人。
4.财物评价陈述运用人应当正确了解评价定论。评价定论不等同于评价目标可完结的价格，评价定论不应当被以为是对评价目标可完结价格的确保。
5.本评价定论的运用有效期为一年，即自评价基准日2022年12月31日起至2023年12月30日止。当评价意图在评价基准日后的一年内完结时，能够以评价定论作为买卖价格的参阅根据，超越一年，需从头承认评价定论。
6.假如存在财物评价陈述日后、有效期以内的严重事项，不能直接运用本评价定论。若财物数量发生改动，应根据原评价办法对财物价值额进行相应调整；若财物价格规范发生严重改动，并对财物评价价值现已发生显着影响时，托付人应及时延聘评价组织从头承认评价成果。
7.当方针调整对评价定论发生严重影响时，应当从头承认评价基准日进行评价。
