房地产估值是一种在核算房地产价值的时分，经过前史和商场信息，结合微观要素和微观要素，归纳法令和人为要素，考虑功用和地域，观测本钱和收益，终究对房地产的价值做一个归纳性的价值评价。
房地工业是指以土地和修建物为运营目标，从事房地产开发、制作、运营、办理以及修理、装饰和服务的集多种经济活动为一体的归纳性工业，是具有先导性、基础性、带动性和危险性的工业。而本文中的房地产多指房地产权，是一种对土地和修建的代称。
因为房地产职业的运营需求很多进行房地产的生意，因而合理的房地产估值在房地产职业不可或缺。首要需求用到估值的方面有：
(2) 房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安顿，托付规划规划，对旧城区的开发与再开发;
(3) 房地产运营：土地运用权的转让、租借、典当以及房子的生意、典当等经济活动。
依据从不同方面的考虑，房地产估值延伸出了不同办法的估值办法和东西。其间运用较为广泛的估值办法有商场法，本钱法，收益法，假定开发法，长期趋势法，NAV估值法等估值办法。
房地产首要是指土地，修建物及其附着物，依托于什物的相关权益，因而又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有全体性，难以切割。
（1）获取评价事务：承受评价事务能够分为自动承受和被迫承受。承受的事务或许来源于产权所有人，土地所有权人，债权人，出资人等。被迫承受首要是经过承受客户的使命去进行定价，自动承受是在同行竞赛较为剧烈的时分自动寻觅商场需求为其供应服务。
（2）受理评价事务：在受理评价事务后，需求对估值目标的基本信息有一个开始的了解。其间包含估值目标，估值意图，估值时刻，估值地址，评价需求和价值类型等基本要素。
（3）估值目标查询：经过拟定查询方案，查询估值目标，确认估值目标的周边环境，修建面积，结构，用处，装饰，交通，社区等详细数据和信息，以便接下来在展开估值作业的需求。
（4）选定估值办法：依据不同的条件选取适宜的估值办法。在有条件选用商场法的情况下尽量选用商场法。关于首要以获取收益为意图的房地产，应该考虑收益法。具有开发和出资价值的房地产，应该考虑假定开发法作为其间的一种估值办法。在商场，收益，假定开发法难以估值的情况下，能够挑选本钱法进行估值。
（5）评价估值成果：查看评价过程中是否现已考虑了悉数的要素，评价的成果需求与真实情况对照，假如有较大收支的需求查看估值模型的参数是否有设置不妥的情况，以及是否有其他要素没有在估值模型中考虑到。
（6）评价成果总结：将评价成果进行总结，编撰相关的评价陈述，以及对危险和其它要素进行指出。
常用的房地产估值法有商场法，本钱法，收益法，假定开发法，和长期趋势法等办法。
商场法一般适用于房地产成交数量较多，且同种类型的房地发生意数量也较多的当地。假如商场相对不成熟或许生意量较小的当地该办法则不适用。
商场法的估值相同能够运用在其它估值法参数的测算上。如收益法的收益，本钱法的本钱，空置率，报酬率，本钱化率等参数在满意条件的情况下都能够运用商场法进行评价。
一般需求确认参照物的生意价格，生意时刻，以及生意地域和数量。且参照目标需求是同类的或许相同的财物，且用处也需求可比。当参照目标与估值目标条件距离较大时，需求选取多个参照物进行参阅定价。在收集参照物的时分，能够经过以下几种办法进行收集：
将估值目标与参照物各要素进行逐个对照，比方生意时刻距离，生意地域距离，生意办法等。
假如将其转化为通用公式能够变为下列的两种办法。运用参照物房地产的生意价格，以评价目标的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征批改系数或基本特征差额，在参照物生意价格的基础进步行批改然后得到评价目标价值的一类办法。其公式能够表明为：
本钱法是以房子的从头开发本钱为参阅对当时房地产进行定价的一种办法。本钱法也称重置本钱法，是指在财物评价时按被评价财物的现时重置本钱扣除其各项损耗来确认被评价财物价值的办法。能够经过其重置本钱减去其价值降低和损耗进行评价。
本钱法的适用目标一般有新开发的房地产，方案开发的房地产，很少生意又没有收益的房地产，房地产稳妥，独立开发的全体房，新的房地产，不适用于较老的房子。
在进行本钱核算的时分要重视其客观本钱，也便是职业的均匀修建本钱。假如某个开发商在开发的时分运用了远超于职业均匀本钱的时分，需求调查其运用本钱是否有用。
本钱法在房地产职业一般能够表明为：房地产价值=房地产从头购建价值-房地产折旧
值得注意的是，此处的价值是建立在房地产本钱价格公允的情况下。但是在实践中，需求考虑商场供需的情况，假如需求大于供应，那么需求将房地产价值上调。假如供应大于需求，则需求恰当下调房地产价格。
收益法是一种经过衡量房地产未来收益并将其折现的一种对房地产价值的衡量办法。收益现值法又分为收益还原法、收益本钱金化法，能够较好地衡量房地产的收益和危险。
不同估值目标的净收益率不同，租借房地产的净收益为租金减去租借者所担负的费用。自营的房地产则要考虑出产收益等内容。自用的或空置的房地产则能够经过比较商场上相似的房子收益来进行估量。混合收益则需求将不同的收益分类处理后进行加总。
在净收益的核算中，因为收益会遭到各种方面的影响，因而一般要预算曩昔3-5年的均匀收益，然后猜测未来3-5年的收益并取均匀值。
假定开发法是一种经过假定条件满意的情况下对详细房地产进行估值的一种办法。合适的估值目标有待开发的土地，在建工程，可改造的旧房等。比方政府现已规划好了某地的开发办法，在拆迁旧房子的时分就不能只考虑其制作本钱，还需求考虑其在开发往后的价值来进行生意。
待开发房地产价值=开发完成后价值-(待开发房地产税费+制作本钱+办理费用+出售费用+出资利息+出售税费+开发赢利)
长期趋势法是一种经过时刻序列剖析和回归剖析对房地产未来价值进行估值的办法。该办法首要适用于时刻周期较长，且没有显着的季节性动摇，能够因而做出较为精确判别的房地产。该办法首要分为4个过程：
数学上的拟合法首要选用最小二乘法去进行曲线的拟合。其间系数的核算能够运用矩阵的办法去核算：
移动均匀法（Moving Average）是一种依据曩昔的数据猜测未来的时刻序列办法。其数学表明能够为：
依据数据的巨细能够挑选6-12个月或许2-5个月的数据进行回测，得出一个较好的参数。一起进行未来一段时刻的猜测。
上面说到的估值法各有优势。在估值法的挑选中，应该多考虑估值目标在条件中的满意程度。包含地舆条件，生意活泼度，房子自身的质量和周边环境，生意意图，运用年限以及商场情况。不同的条件往往有着不同的适用估值法，因而估值法因房而异。在商场较为活泼的情况下，商场法能够供应考虑了商场供需联系的估值价格，当房子的首要用处是为了获取收益的时分，收益法就更合适用来对房地产进行估值。
在实际中，房地产的商场价格一般都是生意出来的，也便是考虑了商场的需求与供应，或许比照中得到一个两边都能够承受的价格。但是在估值法中，为了求取一个较为公允的价格，一般会运用一些猜测的办法去衡量房地产的未来价值。如假定开发，长期趋势，假定开发法会需求猜测未来的开发情况对房地产价值所发生的影响，但是这些影响或许会超出估计，也或许会轻视，因而猜测并纷歧定精确。
除此之外，长期趋势法也会运用像移动均匀和拟合的办法去对收益进行猜测，但是房地产的收益并纷歧定彻底遵守函数的散布，而是一个跟从需求不断改变的噪声图。因而在收益的猜测上也纷歧定会彻底正确。
当时房地产估值首要是根据某种特定的逻辑，结合某种固定的要素去给房地产进行定价，但是这种办法一般只能考虑特定几个方面，估值并不全面。
在核算机和数学的开展过程中，跟着人工智能和神经网络的完善，神经网络也能够用在房地产估值中发挥了效果。一起许多运用神经网络对房地产估值的办法乃至被申请了专利，能够预见在外来，机器能够为房地产估值供应一个不错的参阅。
近几年中，房地产的开展放缓，乃至在某种意义进步入了阑珊。因为出世人口的下降，房子的未来需求也变得不再清楚明了。因而房地产估值法的猜测办法也需求进行相应的调整，去习惯不断改变的房地产商场。
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